Raport Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych

w Polsce w latach 2002 – 2009 i co z niego wynika

Rozmowa z prof. dr. hab. Jackiem Łaszkiem, doradcą prezesa Narodowego Banku Polskiego wykładowcą Szkoły Głównej Handlowej przeprowadziła Krystyna Milewska Dział Analiz Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Zalewa nas fala różnych raportów. Wiele z nich powstaje na podstawie wirtualnych danych lub, jeżeli nawet danych rzetelnych to bardzo skromnych baz. Na podstawie, jakich danych został sporządzony raport NBP?

Raport powstał na podstawie badań własnych lokalnych oddziałów NBP w 16 miastach Oddziały NBP nawiązały współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami a także deweloperami i to od nich uzyskujemy dane o zawartych transakcjach. Poza tym nasi lokalni analitycy mają dostęp do badań Wojewódzkich Urzędów Statystycznych, aktów notarialnych. Kupujemy i mamy dostęp do różnych baz danych jak przykładowo AMRON tj. bankowa baza danych dotycząca cen i wycen mieszkań finansowanych kredytem, GUSowska baza gospodarstw domowych oraz innych. Jednym słowem analizujemy i porównujemy dane z różnych źródeł, tak, aby w raporcie znalazły się już dane wiarygodne o tyle o ile jest to możliwe na tym trudnym rynku. Korzystamy tez z bazy SARFIN-u, czyli danych z banków o udzielanych kredytach na kupno i budowę mieszkań jak też REASu w zakresie cen ofertowych, kosztów i ilości transakcji na rynkach.

Raport obejmuje lata 2002-2007 – w jakim miejscu znajdował się wtedy rynek  mieszkaniowy?

Po 2000 roku rozpoczęła się ekspansja kredytów mieszkaniowych – przedtem ich rozwój hamowała inflacja i wysokie stopy procentowe. Po 2002 roku było coraz bliżej do wstąpienia Polski do Unii Europejskiej. Inflacja była już w miarę opanowana, stopy procentowe spadły do poziomu jednocyfrowego, a to już sprzyjało zaciąganiu kredytów. Kurs złotego był w miarę stabilny pojawiła się możliwość korzystania z kredytów denominowanych kursem dolara, euro i w końcu franka szwajcarskiego. A oprocentowanie tych kredytów było stosunkowo niskie. Te czynniki plus to, że na rynek wkroczył wyż demograficzny z lat 80 zwiększało popyt na mieszkania i musiało w konsekwencji wywołać wzrost cen.

Jak wyglądamy na tle innych krajów, jeżeli chodzi o nasycenie mieszkaniami i coroczne przyrosty?

Ja bym określił to najkrócej jednym zdaniem: Proporcjonalnie do naszego PKB. Nie da się ukryć, nie jesteśmy bogatym krajem. Rynek mieszkaniowy nie odbiega tu poziomem od poziomu naszej konsumpcji.

Raport wspomina o cyklach koniunkturalnych. O tym, że rynek mieszkaniowy i w ogóle rynek nieruchomości podlegają cyklom koniunkturalnym wiadomo od dawna. Ale czy dotyczy to tylko krajów o rozwiniętych rynkach nieruchomości? W Polsce praktycznie wolny obrót nieruchomościami jest od 20 lat po blisko półwiecznej przerwie. Jak by określił Pan fazę rozwoju tego rynku u nas?

Pierwsza faza rozwoju rynku po wspomnianych latach przerwy to przede wszystkim zmiany strukturalne. Na rynku przestaje dominować budownictwo spółdzielcze, pojawiają się deweloperzy. Potem mamy wzrost rynku w latach 1998 -2001 i do mniej więcej 2005 roku spadek. A potem już szybki wzrost, boom cenowy itd. Gdyby nie pękła bańka spekulacyjna w USA, niewykluczone, że i u nas ten balon spekulacyjny puchłby jeszcze bardziej, powodując później znacznie większe problemy dla sektora i gospodarki. Jednak do katastrofy na miarę Hiszpanii mieliśmy daleko.

Jakie cechy charakteryzują polski rynek mieszkaniowy?

Przede wszystkim – brak transparentności. To nie jest rynek przejrzysty, który można w miarę rzetelnie i łatwo opisać, wyciągać wnioski. Problemem jest stworzenie rzetelnych baz danych. Cechują go też skrajne regulacje: z jednej strony mamy przesadną ochronę lokatora z drugiej zupełny brak ochrony klienta dewelopera.

Więcej informacji na temat raportu będzie przekazane podczas XV Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w dniu 15 października 2010 roku w Warszawie, w Hotelu InterContinental.