Szanse i zagrożenia na polskim rynku nieruchomości

Rozmowa z dr hab. Elżbietą Mączyńską, profesorem Szkoły Głównej Handlowej

i prezesem Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego

Na XV Kongresie Polskiego Rynku Nieruchomości 15 października powie Pani o szansach i zagrożeniach tego rynku. Co jest dla niego szansą a co mu zagraża?

Polska jest krajem ogromnie nie doinwestowanym, brakuje nam infrastruktury, czyli uzbrojonych terenów, dróg, komunikacji. Brakuje też mieszkań. Ten nienasycony, głodny rynek to z jednej strony szansa, zachęca bowiem do inwestycji a to oznacza zwiększanie miejsc pracy i generalnie poprawę koniunktury gospodarczej. Ale w ekonomii każde zjawisko ma dwie strony: pozytywną i negatywną.  Ekonomia i gospodarka to nie western. Pojawieniu się pozytywnych skutków towarzyszą zjawiska  – które mogą być zagrożeniem. Polityków i innych aktorów życia gospodarczego, podejmujących decyzje ekonomiczne bez takiej kompleksowej wiedzy o dwóch stronach określam – jako „jednoręcznych ekonomistów”. Dla rynku nieruchomości zagrożeniem może być syndrom „jednorękiego ekonomisty” nie dostrzegającego wielu czynników, np. że rozwój rynku nieruchomości ogranicza u nas poziom dochodów ludności.

Obecne zapotrzebowanie na mieszkania – określane liczbą rodzin bez własnego lokum jest popytem nominalnym, nie  popartym siłą nabywczą. Nie jest to zatem popyt efektywny. Jakie wynikają z tego faktu szanse? Dla sektora finansowego to sygnał, by zintensyfikować kredytowanie. Z drugiej jednak  strony, przestrogą są Stany Zjednoczone, gdzie nakłaniano ludzi za wszelką cenę do kupowania kolejnych mieszkań a to doprowadziło do syndromu kredytobiorców NINJA (No income, no job and assets" - bez dochodów bez pracy i aktywów czyli majątku). Trudno oczekiwać, że taki klient  będzie mógł spłacać zaciągane kredyty wraz z odsetkami. Wmawianie ludziom, że każdy, nawet biedak, może stać się posiadaczem nieruchomości w USA ożywienie popytu, ale też niebotyczny wzrost cen nieruchomości. W konsekwencji spowodowało to  przegrzanie gospodarki i ta gorączka skończyła się  wielkim krachem na rynku nieruchomości.

Ale dlaczego takich kredytów udzielano – czy banki nie widziały, że mogą być nie spłacone?

Zakładano - i w wielu kręgach konsumentów, inwestorów w to wierzono, że skoro przez około 20 lat ceny nieruchomości w USA bezustannie rosły, to nadal będą rosły. Dotyczyło to zwłaszcza cen gruntów (bo przecież ziemi nie przybędzie).  Jeśli  ceny  nieruchomości  ciągle rosną, to  nawet gdy rzeczona  NINJA nie będzie w stanie  spłacać długu, to bank-kredytodawca będzie mógł przecież  przejąć obciążony hipoteką dom, sprzedać i odzyskać  kredyt wraz  z odsetkami i to z nawiązką.

Tymczasem okazało się, że cykl się odwrócił, ceny nieruchomości nie tylko przestały rosnąć, ale nawet zaczęły spadać. Zabrane i licytowane za długi domy nie uzyskiwały ceny pokrywającej zadłużenie, bo ceny spadły. Wywołało to falę bankructw banków i towarzystw ubezpieczeniowych. Niestety, po raz kolejny potwierdziło się, że  w gospodarce jest tak, że jak coś rośnie, to znaczy, że będzie spadać. Gospodarka rynkowa rozwija się bowiem cyklicznie, sinusoidalnie. Tego nie uwzględniono.

Problem tylko z określeniem czasu – jak długo jeszcze może rosnąć i kiedy zacznie spadać?

Globalizacja te cykle nieco zamazuje – ale jednak one istnieją. Swego czasu uczono nas, że socjalizm  potrafi przełamywać cykle koniunkturalne czyli syndrom gór i dołów, wzlotów i upadków w gospodarce, ale  za to była to niecykliczna, jednofazowa gospodarka permanentnego niedoboru.

Czy bankowcy, finansiści prowadzący taką beztroską politykę kredytowania nie wiedzieli o istnieniu cyklu z jego powtarzającymi się okresami spadków i wzrostów cen?

Oczywiście wiedzieli, ale nie potrafili oszacować, kiedy dana faza cyklu się skończy. W USA już kilkakrotnie ogłaszano koniec kryzysu na rynku nieruchomości i zaraz potem otrzymywaliśmy informacje o ponownym spadku cen. Niekorzystna sytuacja na rynku nieruchomości w USA wciąż się utrzymuje.

A dlaczego zakładano, że te ceny powinny cały czas rosnąć?

Ze względu na interesy. Zwyciężyła chciwość i żądza zysków, przyćmiewając rozsądek i refleksję ekonomiczną. Jeżeli bowiem wynagrodzenie bankowca zależy od liczby udzielonych kredytów czy pobieranych prowizji – to oczywiste, że będzie zawsze przekonywał klientów do zaciągania długów.  Instytucje finansowe i inne przedsiębiorstwa nastawione są  na zyski szybkie. Marginalizowane jest  podejście długofalowe. Doskonale opisał to specjalista od obrotu papierami wartościowymi, były pracownik Wall Street Michael  Lewis w swoich książkach, których tytuły mówią same za  siebie – „Poker kłamców”  oraz „The Big Short”. (Książki te stały się zresztą kanwą znanych  filmów: „Wall Street” i „Wall Street II” z ich podstawowym przesłaniem, że chciwość jest dobra, jest OK.).

Ale czy równolegle bankom przybywało pieniędzy, aby udzielać coraz więcej kredytów?

I tu dochodzimy do sedna sprawy. Hipoteki obrastały derywatami czyli instrumentami pochodnymi,  pochodnymi papierami wartościowymi. Najprościej można to przedstawić tak: Pani kupiła dom na kredyt, bank ustanowił hipotekę zabezpieczającą dług. Hipoteka to papier wartościowy zabezpieczony nieruchomością. Hipoteka uważana jest za dobre mocne zabezpieczenie. Banki, chcąc uruchomić nowe źródło pieniędzy, emitowały obligacje zabezpieczone tą hipoteką. Obligacje kupują klienci szukający atrakcyjnych lokat i mamy sytuację, że ta sama nieruchomość zabezpiecza i hipotekę, i obligacje. Jest zatem pośrednio podwójnie, a następnie po wielokroć obciążona. Tymi obligacjami zabezpieczano  bowiem kolejne zobowiązania i w ten sposób kreowano tzw. pieniądz fiducjarny, czyli nie mający pokrycia w szlachetnym kruszcu (np. w zlocie) i nie zabezpieczony dobrami rzeczowymi. To wygodny  pieniądz, bo ożywia  popyt i nakręca koniunkturę – ale niebezpieczny. A że tak łatwo było zarabiać  na kolejnych  papierach wartościowych to była silna motywacja, aby coraz więcej ich wytwarzać.

Do czasu, gdy ubogi kredytobiorca nie był w stanie spłacić długu.

Właśnie. Ale taka polityka żywiła wielu pracowników oraz instytucji sektora finansowego i ubezpieczeniowego - bo  przecież dochodziły jeszcze ubezpieczenia tych kredytów - zapewniając  im krociowe zyski. Sektor finansowy się rozrastał, emitując toksyczne, bo bez wystarczającego zabezpieczenia, papiery wartościowe. Papiery te tworzyły para-pieniądz. W wyniku tego emisja pieniądza wymknęła się spod kontroli państwa. Pieniądz to krwiobieg gospodarki, ale ta krew została zatruta. Dzięki emisjom papierów wartościowych - na inwestorach, przedsiębiorcach sektora realnego żerowała pasożytnicza grupa sprzedawców, raczej pośredników w sprzedaży owych produktów finansowych, niczym huba na drzewie, Żywicielem miał być ten inwestor, który zadłużył się np. na kupno nieruchomości. Żywicielem był sektor niefinansowy, sektor gospodarki realnej. Sektor finansowy jest ważnym filarem gospodarki, ale  okazało się, że  rozrósł się on  nieproporcjonalnie  w stosunku do sektora realnego.  Jak wynika  z wielu analiz, żyjemy w społeczeństwie, w którym coraz więcej ludzi nic nie wytwarza, handluje tylko papierami, żyje z przeprowadzania operacji finansowych i dostaje za to całkiem realne, nierzadko bajońskie pieniądze.  

Rozmowę przeprowadziła Krystyna Milewska – Polska Federacja Rynku Nieruchomości

Więcej informacji podczas XV Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w dniu 15 października 2010 roku w Warszawie, w Hotelu InterContinental.