SPRZEDAJĄCY MUSI ZAPŁACIĆ PROWIZJĘ, NAWET JEŻELI ZREZYGNUJE ZE SPRZEDAŻY

Pośrednik wygrywa sprawę o zapłatę prowizji za sprzedaż rancza o wartości 8,5 miliona dolarów.

Autor: Robert Freedman

Sprawa: biuro pośrednictwa Clancy przeciwko Rubick

Sąd Apelacyjny Stanu Michigan

Sąd nakazał właścicielowi nieruchomości, który po zaakceptowaniu oferty nabywcy zmienił zdanie na temat sprzedaży działki, aby podpisał umowę sprzedaży i zapłacił prowizję pośrednikowi.

Klient zgłosił do sprzedaży działkę o powierzchni 72 hektarów głównie niezagospodarowanego gruntu. Właściciel sąsiedniej parceli wyraził chęć zakupu 36 hektarów i sprzedający zaakceptował jego ofertę. Pośrednik reprezentował obie strony transakcji. Właściciel działki nie stawił się na podpisanie aktu notarialnego, ponieważ zmienił zdanie co do sprzedaży, po tym jak jego żona powiedziała, że opuści go, jeżeli transakcja dojdzie do skutku. Ponadto stwierdziła, że nieruchomość na mocy odrębnej umowy prawnej stanowi jej zabezpieczenie na wypadek śmierci męża i że nie wyraża ona zgody na sprzedaż.

W międzyczasie, pomimo, że sprzedający zmienił zdanie, pośrednik nadal oferował do sprzedaży pozostałą część nieruchomości, w wyniku czego zgłosiło się kilku potencjalnych nabywców oferujących żądaną przez niego cenę.

Pośrednik skierował do sądu pozew o zapłatę prowizji z tytułu obu transakcji, w tym również tej, która nie doszła do skutku. Swoje żądanie uzasadniał tym, że znalazł nabywcę, który był w stanie kupić nieruchomość, chciał ją kupić i był gotów podpisać umowę – co według prawa stanu Michigan jest wystarczającą przesłanką do żądania zapłaty prowizji. Sąsiad, który złożył ofertę kupna, również skierował sprawę do sądu domagając się zawarcia umowy kupna.

Sąd zdecydował, że część działki musi być sprzedana sąsiadowi, który złożył ofertę i że pośrednik musi otrzymać prowizję za tę transakcję. Jednocześnie sąd odrzucił żądanie pośrednika otrzymania prowizji od sprzedaży pozostałej części działki.

Pośrednik i sprzedający złożyli apelację od wyroku. Sprzedający podnosił, że pośrednik w niewystarczający sposób ujawnił fakt reprezentowania obu stron transakcji i z tego powodu nie nabył prawa do otrzymania prowizji oraz, że sąsiad nie nabył prawa własności, ponieważ żona sprzedającego nie wyraziła zgody na transakcję i nie podpisała umowy.

Sąd Apelacyjny Stanu Michigan potwierdził rozstrzygnięcie sądu niższej instancji, stwierdzając, że pośrednik otrzymał pisemną zgodę klientów na reprezentowanie obu stron transakcji. Sąd podtrzymał także opinię, że pomimo iż nieruchomość została prawnie ustanowiona jako zabezpieczenie żony na wypadek śmierci męża, do zawarcia umowy nie była potrzebna jej zgoda. Oddalił jednak pozew pośrednika o zapłatę prowizji z tytułu znalezienia klienta gotowego kupić drugą część działki, ponieważ nastąpiło to już po poinformowaniu pośrednika przez sprzedającego, że wycofuje ofertę sprzedaży nieruchomości.

***

UMOWA POŚREDNICTWA MOŻE POMÓC UNIKNĄĆ NIEPOROZUMIEŃ Z KLIENTEM

Jak należy postąpić, kiedy dwóch klientów chce kupić tę samą nieruchomość?

Autor: Bruce Aydt

PYTANIE: Ostatnio pokazałem dom klientowi, który zdecydował się przedstawić ofertę zakupu. Później pokazałem tę samą nieruchomość innemu klientowi, który także zdecydował się złożyć ofertę zakupu. Czy w tej sytuacji naruszyłem przepisy Kodeksu etyki zawodowej?

ODPOWIEDŹ:  Po pierwsze musisz zadbać o przejrzystość swojej relacji z każdym klientem. Punkt 1-2 Standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdza, że klient jest to "osoba fizyczna (osoby fizyczne) lub osoba prawna (osoby prawne), z którą pośrednika lub firmę zatrudniającą pośrednika łączy umowa pośrednictwa lub inna podobna relacja prawna".

Jeżeli obaj potencjalni nabywcy są twoimi klientami, to zgodnie z artykułem 1 Kodeksu masz obowiązek "chronić i reprezentować interesy każdego klienta". Jeżeli masz z każdym z nich zawartą pisemna umowę pośrednictwa, to powinna ona precyzować sposób postępowania w sytuacji, gdy obaj składają ofertę kupna tej samej nieruchomości.

Większość umów pośrednictwa zawiera przepis zezwalający pośrednikowi na pokazywanie tej samej nieruchomości wielu klientom. Jeżeli nie masz zawartej pisemnej umowy lub jeżeli nie zawiera ona informacji o twoich obowiązkach w podobnej sytuacji – narażasz się na potencjalny konflikt interesów.

Pierwszy klient, któremu pokazałeś nieruchomość, może twierdzić, że pokazując tę samą nieruchomość drugiemu klientowi zanim zdążył on złożyć ofertę kupna, wykazałeś się brakiem dbałości o jego interesy. Jednak gdybyś nie pokazał nieruchomości drugiemu klientowi, uważałby on, że nie przekazując mu informacji o ofercie, która spełnia jego oczekiwania, źle reprezentowałeś jego interesy.

Aby uniknąć takiej sytuacji, powinieneś omówić ją z klientami w momencie rozpoczynania z nimi współpracy. Być może tego typu sytuacje są regulowane przepisami obowiązującymi w twoim stanie. Jednak najlepszy sposób uniknięcia problemu polega na umieszczeniu w umowie pośrednictwa przepisu precyzującego twoje obowiązki w podobnej sytuacji.

Źródło: Realtor Magazine  - lipiec/sierpień 2010