Stanowisko Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w sprawie: „Założeń do projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw” z dnia 29 kwietnia 2010 roku. Na wstępie należy docenić, że wspomniany projekt ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw, przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury stanowi próbę kompleksowych rozwiązań w zakresie zaangażowania środków publicznych w proces wspierania budownictwa mieszkaniowego. W efekcie proponowanych zmian nastąpić powinno:
Niestety można odnieść wrażenie, że propozycja Ministerstwa Infrastruktury zamiast kompleksowo i ostatecznie rozwiązać „niedociągnięcia” narosłych od 1995 roku problemów, wprowadza nowe „byty”, które dodatkowo skomplikują sektor mieszkaniowy.
Niewątpliwie po stronie państwa leży obowiązek kształtowania polityki mieszkaniowej, a przede wszystkim propagowania spójnych i stabilnych w czasie rozwiązań, tak aby każde zainteresowane gospodarstwo domowe mogło wybrać i trwać przy przyjętej ścieżce „dochodzenia” do samodzielnego mieszkania. Stąd regulacje ustawowe powinny być dalekosiężne i przewidywać przyszłe skutki wprowadzanych zmian. Takim skutkiem są proponowane przekształcenia praw do mieszkań zajmowanych na podstawie umowy najmu, po spłaceniu kredytu preferencyjnego. Proces stopniowego wyodrębniania własności spowoduje zderzenie interesów gminy i osób fizycznych będących właścicielami mieszkań, do czasu wyodrębnienia na własność ostatniego lokalu. Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że są to sytuacje niekorzystne dla gmin. Stopniowe dochodzenie do własności nie powinno być celem osiąganym z wykorzystaniem środków publicznych. Polityka mieszkaniowa państwa przy ograniczonych środkach finansowych powinna zapewnić instrumenty, dzięki którym każdy obywatel kraju będzie miał zapewnione godziwe warunki mieszkaniowe, co nie oznacza zapewnienia „własności mieszkania”. Państwo, cedując na gminy zadania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w minionych latach niedostatecznie je w tych działaniach wspierało. Przyjęcie, że podstawą społecznego zasobu mieszkań czynszowych byłyby zasoby mieszkaniowe utworzone przy wykorzystaniu środków publicznych, a rada gminy mogłaby rozszerzyć ten zasób o istniejące lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy jest właściwe. Dodatkowo przepisy szczegółowe, które zdefiniują zasady wynajmu lokali mieszkalnych z zasobu gminnego (np. umowa wyłącznie na czas określony), kryterium dostępności dochodowej (przeniesiona na poziom lokalny), partycypacji w kosztach budowy przez osoby trzecie (wykluczenie możliwości partycypacji najemców), zakaz zbywania tych mieszkań, zakaz zmiany funkcji są właściwym narzędziem tego wsparcia i ochroną zasobu komunalnego.
Proponowana ustawa określa na nowo zasady działania TBS oraz system realizacji przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego oparty na partycypacji przyszłego najemcy w kosztach budowy lokalu z docelowym przeniesieniem własności na najemcę. Na szczególne poparcie zasługują nowe rozwiązania dotyczące działalności TBS, w tym:
Nie jest jednak właściwym przekształcanie zasobu mieszkań towarzystw budownictwa społecznego w zasób prywatny poprzez udostępnienie tych mieszkań do wykupu. Proponowane rozwiązania nie uwzględniają rozliczeń związanych z udziałem gminy w budowie mieszkań (np. aport w postaci gruntu, uzbrojenia itp.) a jedynie rozliczenia z tytułu zaciągniętego preferencyjnego kredytu. Dodatkowo działania te prowadzą do uszczuplenia majątku gminnego, a zwłaszcza pozbawienia gminy nowego zasobu mieszkaniowego, który mógłby być odzyskiwany w miarę poprawy warunków ekonomicznych gospodarstw domowych dotychczas je zajmujących. Należy również poprzeć rozwiązania zmierzające do zwiększenia jawności gospodarki finansowej TBS, w tym wyodrębniania poszczególnych kosztów utrzymania zasobów. Właściwym kierunkiem jest zwiększanie kontroli gmin, dając jednocześnie narzędzia do oceny efektywności zarządzania tym zasobem. Jawność działań TBS, które wykorzystują wsparcie finansowe ze środków publicznych powinna zmierzać do ogłaszania wyników finansowych towarzystw w dostępnej publicznie formie (np. jako załącznik do sprawozdania z wykonania rocznego budżetu gminy). Projekt przewiduje oczekiwane powszechnie narzędzie dochodowego kryterium zawierania umów najmu na czas określony, co powinno ograniczyć korzystanie z pomocy przez gospodarstwa domowe nie wymagające wsparcia, a zajmujące mieszkania komunalne. Daje również szansę na wchodzenie gminy w stosunek najmu na rzecz podnajemców wymagających szczególnej troski ze strony systemu społecznego, bez konieczności angażowania się w proces inwestycyjny. Ponieważ jednak ograniczone środki finansowe nie pozwalają na szerokie wsparcie wszystkich grup społecznych w zakresie zapewnienia warunków mieszkaniowych na adekwatnym dla każdej grupy społecznej poziomie, stąd właściwe byłoby skoncentrowanie tych środków na definitywne rozwiązanie problemu mieszkań zadłużonych kredytami „starego portfela” (zaciągniętych przed 1992 rokiem przez spółdzielnie mieszkaniowe). Uwolnione z długów mieszkania (lokatorskie po przekształceniu) stałyby się szybko przedmiotem obrotu rynkowego. Ponowne skierowanie wsparcia finansowego na podmioty prawne w miejsce bezpośredniej pomocy osobom fizycznym przypomina działania państwa sprzed dwudziestu lat. Rozszerzenie listy podmiotów zaangażowanych w budownictwo społeczne np. SGM –społeczne grupy mieszkaniowe, fundacje budownictwa społecznego, pełniących rolę inwestora budującego wyodrębnione mieszkania na wynajem, z możliwością przeniesienia prawa własności na rzecz najemców przejęłyby przypomina spółdzielcze lokatorskie budownictwo mieszkaniowe. Zaproponowane formy prawne budzą obawy co do bezpieczeństwa realizowanych przez nie inwestycji, a tym samym bezpieczeństwo przyszłych najemców lub właścicieli mieszkań oraz gwarancje spłaty zobowiązań wobec Skarbu Państwa. Z uwagi na szczególną rolę jaką pełni mieszkanie oraz dalekosiężne skutki społeczne niedopracowanych zapisów, należy wyjątkowo starannie przeprowadzić proces legislacyjny wykorzystując doświadczenia środowisk zawodowych, zwłaszcza zarządców nieruchomości, którzy na co dzień zmagają się niedoskonałościami „ustaw mieszkaniowych”.
Polska Federacja Rynku Nieruchomości
|
