Ministerstwo
Gospodarki zaproponowało likwidację zawodu pośrednika w obrocie
nieruchomościami. Takie będą skutki
uchwalenia ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli
i przedsiębiorców w kształcie przygotowanym przez wspomniany resort.
NADMIERNE WYMAGANIA
Po jej wejściu w życie każdy mógłby
pośredniczyć w obrocie nieruchomościami i brać
za tę usługę pieniądze. Sama usługa pośrednictwa pozostaje. Zniknąć mają
jedynie wymagania stawiane do tej pory osobom wykonującym zawodowo czynności
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - pośrednikom. Jakie to wymagania? Po pierwsze – wyższe wykształcenie, studia podyplomowe
specjalistyczne, po drugie minimum półroczna praktyka pod kierownictwem osoby z
licencją pośrednika. Po trzecie – niekaralność za przestępstwa przeciw mieniu. Po
wdrożeniu propozycji resortu gospodarki żadne studia nie będą wymagane. Ba, nie
ma nawet warunku posiadania jakiegokolwiek wykształcenia! Nie ma również
wymagań takich jak niekaralność za przestępstwa przeciw mieniu. I tak np. ktoś
skazany za fałszerstwo dokumentów czy
wyłudzanie pieniędzy będzie mógł zająć się pośrednictwem w obrocie
nieruchomościami. Zresztą resort gospodarki nie widzi w tym zagrożenia pisząc w
uzasadnieniu do projektu ustawy „nie jest
prawdą, iż rezygnacja z ustawowych wymogów wykonywania działalności zawodowej
pośrednictwa m.in. brak karalności za przestępstwa nie oznacza automatycznego
dopuszczenia do świadczenia tych usług osób karanych i niewykształconych.” Z
logiki tak sformułowanej tezy wynika, że prawdą jest iż rezygnacja z ustawowych
wymogów wykonywania działalności zawodowej pośrednictwa m.in. brak karalności
za przestępstwa oznacza automatyczne
dopuszczenia do świadczenia tych usług osób karanych i niewykształconych.
Czyli chodzi o to aby osoby karane i niewykształcone mogły pośredniczyć
w obrocie nieruchomościami, bo ich liczna obecność może obniżyć wynagrodzenie za te czynności. Teraz jest to wynagrodzenie negocjowane, a
korzystanie z usług pośredników – dobrowolne.
Intencje resortu
gospodarki potwierdza inny fragment
uzasadnienia do wspomnianej ustawy:
„wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów sprzedaży, najmu
lub dzierżawy nieruchomości nie wymaga szczególnych kwalifikacji zawodowych.” Te „szczególne kwalifikacje zawodowe” to zapewne wymagania ujęte w tzw. minimum programowym, stanowiącym załącznik do ustawy
o gospodarce nieruchomościami. Wyszczególniono tam długą listę zagadnień
prawnych, ekonomicznych oraz finansowych jak choćby znajomość różnych tytułów
prawnych do nieruchomości, obciążeń, tematyki związanej z hipotekami i prawami
wieczysto-księgowymi, prawo o planowaniu przestrzennym itd. itp.
- Kilka lat temu Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w
swojej publikacji wskazał listę aktów prawnych, z którymi powinien zapoznać
pośrednik ubiegający się o licencje zawodową. Lista liczyła ponad 100 pozycji!
- mówi
Leszek Hardek, pośrednik, Wiceprezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie
Nieruchomościami Pomorza i Kujaw (a to
było sześć lat temu, co oznacza, że dzisiaj jest ich znacznie więcej). Jak sie
więc ma minimum programowe dla studiów podyplomowych ponad 220 godzin a w
najnowszej propozycji ministerstwa ok. 260 godzin do stwierdzenia że
wykonywanie tego zawodu nie wymaga szczególnych kwalifikacji ?!
Wiedza niezbędna
pośrednikowi jest bowiem interdyscyplinarna. Obejmuje zarówno wiadomości z
zakresu kodeksu cywilnego, czy rodzinnego, jak z zakresu ustawy o planowaniu
przestrzennym, czy prawa budowlanego, ale i wiedzę ekonomiczna, finansową, czy
dotycząca ochrony danych osobowych. Niestety – nie wynosi się tej wiedzy ani ze
szkoły podstawowej, ani nawet średniej.
JAKIE BEZPIECZEŃSTWO TRANSAKCJI
To pośrednik najczęściej przygotowuje założenia
do umowy przedwstępnej transakcji zwracając klientowi uwagę jakie kwestie
powinny być tam uregulowane. Pośrednik też wyszukując dla klienta nieruchomość
przekazuje o niej pokaźny zbiór informacji ot chociażby takie co można
wybudować na danej działce i w jej sąsiedztwie
i czy w ogóle można.
Czy rzeczywiście każdy „przedsiębiorca”
będzie wiedział, że potencjalny nabywca
gruntu powinien np. sprawdzić, czy nie
ma tam prawa pierwokupu? Czy będzie umiał zweryfikować dostarczane dokumenty?
Albo, że nie zawsze w księdze wieczystej znajdziemy informacje o ustanowionym
dożywociu? Czy ostrzeże klienta przed skutkami podatkowymi transakcji? Czy poradzi
klientowi sprawdzenie u zarządcy nieruchomości, czy zaraz po nabyciu
lokalu nie trzeba będzie wyłożyć pieniędzy na remont dachu, bo taką właśnie
uchwałę podjęła wspólnota? Czy z kolei nabywca spółdzielczego prawa do
lokalu sam wpadnie na pomysł, aby
sprawdzić stan prawny gruntu na którym stoi
budynek?
Likwidując uprawnienia zawodowe
pośrednika w obrocie nieruchomościami likwiduje się jednocześnie ochronę prawną
konsumenta i możliwość dochodzenia swoich praw drogą prostego i taniego
postępowania administracyjnego. Pokrzywdzonemu obywatelowi pozostanie tylko
droga kosztownego postępowania sądowego z równie kosztownym radcowskim lub
adwokackim zastępstwem procesowym. Wprawdzie nadal istniałoby ubezpieczenie
przedsiębiorcy – ale ubezpieczona będzie
firma, a nie człowiek
od odpowiedzialności cywilnej, jak to jest obecnie. Firmy są i znikają, ludziom
trudno ukryć się za nowym szyldem.
Licencjami, a raczej tym czy nie
naruszają one konstytucyjnie zagwarantowanej wolności gospodarczej i wolności
wykonywania zawodu, zajmował się już Trybunał Konstytucyjny , który stwierdził,
że administracyjne regulowanie tych
zawodów jest dopuszczalne, ponieważ – jak czytamy w wyroku TK z 27.3.2008 r. (SK 17/05, Dz.U. z
2008 r. Nr 58, poz. 358)- :”Transformacja
ustrojowa lat dziewięćdziesiątych przyniosła ożywienie na rynku nieruchomości,
a obsługujący go pośrednicy zyskali znaczący wpływ na zawierane umowy sprzedaży, co
wiąże się z rozporządzaniem kwotami stanowiącymi nierzadko oszczędności całego
jego życia „
Autorzy projektu ustawy uważają jednak, że
klienta chroni to, iż „prawidłowość umowy sprzedaży poświadcza
notariusz, na którego nałożony jest ciężar odpowiedzialności za rzetelność
transakcji (sprawdzenie ksiąg wieczystych). A tymczasem notariusz odpowiada
za prawidłowe spisanie woli stron, zgodnie z prawem sporządzony akt notarialny
na podstawie przedstawionych przez strony dokumentów lub oświadczeń stron. Jednak od notariusza nie wymaga się aby weryfikował cenę
czy informował czy wolno na danym gruncie stawiać dom, czy nie.
Warto tu przytoczyć wyrok z dnia 5 kwietnia
2002 roku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu. Sąd uznał, że „pośrednik w obrocie
nieruchomościami, notariusz i ubezpieczyciel jego odpowiedzialności ponoszą
odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek zawarcia przez poszkodowanego
nieważnej umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego z oszustem kłamliwie podającym się za osobę, której prawo to
przysługuje. (I ACa 1317/01 z dnia 5.04.2002) .
Autorzy projektu ustawy twierdzą
też, że:
„wysoki poziom
prowizji pobieranych przez pośredników od obydwu stron transakcji jest
odwrotnie proporcjonalny do jakości i rzetelności świadczonych przez nich
usług”
Na podstawie jakich danych
sformułowano to stwierdzenie – nie wiadomo. Autorzy tej tezy nie wiedzą chyba, że na to aby pośrednik obsługiwał
obie strony transakcji – muszą na to
wyrazić zgodę. W praktyce zainteresowany przedstawioną nieruchomością klient
może odmówić podpisania umowy z pośrednikiem, ponieważ skoro pośrednik oferuje
i prezentuje nieruchomość to musi również mieć umowę z właścicielem tej nieruchomości i od niego
otrzyma wynagrodzenie za pracę na jego rzecz. Czy w tej sytuacji pośrednik mógłby
warunkować sprzedaż nieruchomości pobraniem prowizji od kupującego? Absolutnie
nie, ponieważ odmawiając zawarcia transakcji już szkodziłby sprzedającemu, z
którym ma zawartą umowę. Jeżeli jednak kupujący zgodzi się podpisać umowę z tym
pośrednikiem, to ma prawo wymagać działań na swoją rzecz, a także – w przypadku, gdyby
poniósł szkodę w wyniku zawartej transakcji – żądać odszkodowania.
Resort gospodarki zniesienie
wymagań kwalifikacyjnych uzasadnia też wysokimi kosztami kształcenia, bo koszt
studiów podyplomowych to aż 3,5 tys. zł plus koszty praktyk. Jednak koszty zdobycia tych kwalifikacji nie odbiegają
od kosztów zdobycia wiedzy uprawniających do działania
na rynku nieruchomości w innych zawodach np. architektów, budowlańców,
rzeczoznawców majątkowych itp.
NIE MA PRZYMUSU
KORZYSTANIA Z POŚREDNIKA, krewni mogą doradzać, sąsiedzi też
Trudno zrozumieć
argumentację Ministerstwa Gospodarki, które postulując zniesienie wymagań
kwalifikacyjnych dla pośredników - jednocześnie tworzy projekt ustawy o
efektywności energetycznej a regulacje dotyczące uprawnień i wykonywania zawodu
audytora efektywności energetycznej do złudzenia przypominają regulacje dotyczące obecnie zawodu pośrednika!
Nawiasem mówiąc – wielu licencjonowanych
pośredników dodatkowo zdobyło uprawnienia sporządzania certyfikatów
energetycznych… Natomiast absolutnie kuriozalna jest
wypowiedź pracującego nad ustawą o
znoszeniu barier byłego Podsekretarza
Stanu w Ministerstwie Gospodarki Pana Posła Adama Szejnfelda na posiedzeniu
Komisji Przyjazne Państwo w dniu 4 marca 2010 roku: „Kiedy do koleżanki przyjdzie
kolega, który wie, że jej matka ma mieszkanie do sprzedaży, i ona opisze mu to
mieszkanie, a nawet powie: „Pomogę ci, pójdę do matki, pogadam z nią”, to
będzie to po prostu skandal, ponieważ córka nie ma licencji i w ogóle nie powinna
realizować takiego zadania. Wcale teraz nie żartuję. Gdyby wynieść to na forum
publiczne, okazałoby się, że złamała prawo. Tego rodzaju działalność wymaga
pozwolenia w formie licencji. Gdy zajmuje się tym ktoś, kto nie ma licencji, to
łamie prawo.
Pytam, jaką to wiedzę trzeba mieć,
aby polecić komuś jakieś mieszkanie, działkę, zwłaszcza, że jest to tylko
pośrednictwo. Pośrednik nie ma prawa nic zrobić, nie może reprezentować klienta
przed sądem, przed notariuszem, nie może wyceniać, nic nie może. Może jedynie
powiedzieć: „Na ulicy Kościuszki 4/5 jest mieszkanie o powierzchni
Każdy może
sam, bez pośrednika, sprzedać, kupić nieruchomość korzystając z pomocy oraz rad
córki, wujka, zięcia, teścia oraz innych
krewnych i powinowatych tudzież sąsiadów i przyjaciół. Jednak nikt z tych nieformalnych
doradców nie bierze odpowiedzialności za transakcje i od żadnego z nich – nie
można żądać odszkodowania gdyby ich rady przyniosły szkodę. Nie prowadzą oni
też oficjalnie działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami.
Powtórzmy
raz jeszcze z: Korzystanie z usług pośrednika w
obrocie nieruchomościami jest całkowicie
dobrowolne.
KTO TRAFIA DO KOMISJI ODPOWIEDZIALNOŚCI ZAWODOWEJ
Likwidacja
licencji to i likwidacja Komisji
Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadza postępowania wyjaśniające w sprawach odpowiedzialności
zawodowej osób wykonujących zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami. Podejmuje
też decyzję o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych wobec pośredników do
których wszczęto postępowanie. KOZ zajmuje się odpowiedzialności zawodową
(dyscyplinarną). Sądy cywilne rozstrzygają kwestię roszczeń majątkowych
klienta, natomiast nierzetelny pośrednik pod względem zawodowym może wyjść z
całej sprawy „bez szwanku” i dalej będzie działał na rynku w sposób
nierzetelny. Sąd cywilny nie ma przecież możliwości orzekania o pozbawieniu
prawa do wykonywania zawodu. Z kolei sąd karny ma możliwość orzeczenia środka
karnego w postaci zakazu wykonywania określonego zawodu (art. 39 pkt. 2 k.k.).
Trzeba jednak pamiętać, iż możliwość taka zaistnieje jedynie w sytuacji, gdy
przedstawiciel danego zawodu dopuści się przestępstwa. Najczęściej dotyczy to
przestępstwa oszustwa (art. 286 k.k.) lub nadużycia zaufania (art. 296 k.k.).
Jakiego
typu sprawy trafiają do Komisji
Odpowiedzialności Zawodowej? Jak twierdzi Witold Czapla przewodniczący tej
Komisji sekcja ds. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w ubiegłym roku było ich niespełna około 100 (na
ponad 13 tysięcy pośredników). Blisko jedna piąta tych spraw dotyczy niestety
skarg klientów na wykonujących czynności pośrednictwa bez licencji, których
działalność legalizuje nieliczna grupka osób z licencją pośrednika i tylko
wobec tych osób KOZ może wyciągać konsekwencje. Ustawa o gospodarce nieruchomościami
dopuszcza bowiem wykonywanie tzw. „czynności pomocniczych” przez osoby bez
licencji.
- Zapis o czynnościach pomocniczych, niestety otworzył
szeroko furtkę do wykonywania zawodu pośrednika osobom bez kwalifikacji - mówi Leszek Hardek - zaś nielicznej grupie pośredników z
uprawnieniami daje prawo do zarabiania na legalizowania takich sytuacji i
moim zdaniem ten zapis należy jak najszybciej
wyrzucić.
Leszek
Hardek i wielu innych pośredników z PFRN
jest zdania, że do czynności
pomocniczych mogliby być dopuszczani agenci pracujący pod nadzorem pośrednika w
obrocie nieruchomościami, ale po uzyskaniu określonej wiedzy i kwalifikacji i
oczywiście przy przestrzeganiu standardów zawodowych.
Projekt
ustawy o ograniczaniu barier pozostawia licencję
w zawodzie brokera ubezpieczeniowego, czyli pośrednika w sprzedaży ubezpieczeń,
doradcy inwestycyjnego czy doradcy podatkowego, gdzie również warunkiem
wykonywania zawodu są wysokie wymagania kwalifikacyjne, bo wykonywanie zawodu ma
znaczny wpływ na stan majątkowy klienta. Czy
nieruchomości nie są majątkiem - pyta Aleksander Scheller, prezydent PFRN -
Na taką pseudo wolność gospodarczą nie
pozwalają sobie kraje o naprawdę rozwiniętej gospodarce rynkowej jak np. Stany
Zjednoczone, Kanada czy Wielka Brytania! W USA w kraju uważanym za wzór liberalizmu
gospodarczego obowiązują dwustopniowe licencje aby móc wykonywać usługi
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – licencja brokera i licencja agenta
zdobywane po wieloszczeblowych i trudnych egzaminach.
Niestety, wytworzył się swoisty
„patent” na działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; tworzy się sieć
placówek i obsadza młodymi, aktywnymi pracownikami (często na własnym
rozliczeniu). Takie osoby mają dość skromna wiedzę o rynku i prawnych regulacjach, ale są mocno
motywowani do zdobycia jak największej liczby ofert i doprowadzenia do
transakcji za wszelką cenę. To oni wydzwaniają do właścicieli zgłaszających na
portale oferty proponując przyprowadzenie klienta. Jak działają – to można się
przekonać w wielu publikacjach prasowych opisujących takie zjawiska. Zgłaszający
się tam klient nie ma szans na bezpośrednią obsługę przez osobę z licencję
pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nieliczni pośrednicy w obrocie
nieruchomościami „nadzorują” pracę tych osób bez licencji, szkolonych krótko,
albo wcale. PFRN nie jest przeciwnikiem „sieci”. Wręcz przeciwnie. Preferuje
powstawanie sieci – głównie w systemie
MLS, czyli takim, gdzie w każdej agencji są dostępne oferty z całego
terenu. Na rozwiniętych rynkach krajów wysoko rozwiniętych są głównie wielkie sieci – ale do bezpośredniej
obsługi klienta trzeba mieć potwierdzone
kwalifikacje. Czasem to są licencje państwowe, czasem korporacyjne plus
ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Przestrzeganie standardów zawodowych
jest warunkiem istnienia i pracy na rynku nieruchomości. Bez tego nie ma
bezpiecznych transakcji.
I tu rodzi się pytanie: Czy
zawieranie transakcji na rynku nieruchomości, które obsługiwać będą mogły osoby bez elementarnej znajomości praw tego rynku – nie
będzie zniechęcało inwestorów zagranicznych? Jak zniesienie licencji zostanie
przyjęte przez kraje Unii Europejskiej?
KLIENCI O POŚREDNIKACH
Polska Federacja Rynku Nieruchomości uważa, że licencję zawodową dla pośredników w obrocie
nieruchomościami należy zachować, natomiast w mediach należy szerzej edukować
konsumentów jakie wymagania należy stawiać pośrednikom
Pośredników
wysoko oceniają ci , którzy korzystają z
ich usług. Z przeprowadzonych przez firmę PENTOR na zlecenie PFRN badań wynikało, że na pytanie
czy byli zadowoleni z obsługi licencjonowanego pośrednika aż przy 45,3 proc. klientów odpowiedziało zdecydowanie tak , a 44,7 proc.–
raczej tak, a więc 90 proc. klientów pośredników było z tych usług zadowolonych!
Potrzeby
utrzymania wymagań kwalifikacyjnych przez 15 lat nie kwestionuje resort
infrastruktury w którego kompetencji leżą regulacje gospodarki nieruchomościami oraz budownictwo mieszkaniowe. W wypracowaniu zasad
chroniących konsumentów i reguł bezpiecznego
obrotu od lat bierze czynny udział UOKIK, kontrolując pośredników i przygotowując
choćby poradniki dla klientów dotyczące transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym nieruchomości. Z
ubolewaniem zauważamy, że tego typu inicjatywy chroniące majątek klientów – nie pojawiają się w
resorcie gospodarki. Pod pozorem stworzenie miejsc pracy na rynku nieruchomości
inicjatywa resortu zniszczyłaby już
istniejące miejsca pracy dla specjalistów
z wysokimi kwalifikacjami a także nowe,
dla absolwentów wyższych uczelni
wprowadzając konkurencję osób bez kwalifikacji stosujące raczej hałaśliwą reklamę z marketingiem zamiast rzetelnej wiedzy
wspartej studiami i systematycznymi szkoleniami. Można tu jedynie zauważyć, że znajdzie zastosowanie do rynku nieruchomości kopernikańska zasada wypierania dobrego pieniądza przez pieniądz gorszy.
|
Materiał prasowy
Material prasowy - kwiecien 2010.doc - Materiał prasowy