Komentarz do programu Plus Minus - PFRN.pl - Polska Federacja Rynku Nieruchomości

Warszawa, 17 grudzień 2009 roku

Pan Redaktor
Tadeusz A. Mosz

Plus Minus

Telewizja Polska S.A.
Agencja Produkcji Audycji Telewizyjnych
ul. J.P. Woronicza 17; 00-999 WARSZAWA

L.dz. I-768/2009

Szanowny Panie,

W emitowanym, dnia 14 grudnia 2009 programie Plus Minus przedstawił Pan temat licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Naszym zdaniem postawione tam tezy wymagają sprostowania oraz dodatkowych informacji. Nie jest bowiem prawdą, że licencje zawodowe blokują rozwój przedsiębiorczości. Równie dobrze można by twierdzić, że obowiązek posiadania prawa jazdy blokuje dziś rozwój przemysłu motoryzacyjnego, bo jakby każdy mógł prowadzić samochód bez prawa jazdy to wszyscy kupowaliby samochody…

W programie padły uwagi, że zmiany mają zlikwidować „szarą strefę” bo jak twierdził Pan „szara strefa – 25 tysięcy ludzi”. Otóż nie jest to stwierdzenie prawdziwe.

Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami nie wymaga żadnych pozwoleń. Każdy może dziś prowadzić biuro nieruchomości i znane są przypadki legalnie działających biur, nawet dużych i sieciowych, których właściciele nie posiadają licencji czyli uprawnień zawodowych i jest to biznes całkowicie legalny. Trudno więc twierdzić, że istnieją tu bariery dla przedsiębiorczości. Licencja jest wymagana do wykonywania czynności pośrednictwa - tak mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami. W praktyce jeżeli klient przychodzi do agencji nieruchomości i zleca sprzedaż to przede wszystkim musi zawrzeć pisemna umowę pośrednictwa, a w niej musi być numer licencji i polisy ubezpieczeniowej pośrednika odpowiedzialnego za przeprowadzenie tej transakcji. A więc jeżeli właściciel agencji nie posiada licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami to najczęściej go zatrudnia.

25 tys. osób bez uprawnień zawodowych pracujących w obrocie nieruchomościami to w większości osoby, które wykonują czynności pomocnicze, np. przeprowadzają wywiad z klientem zgłaszającym nieruchomość do sprzedaży zbierając dokładne informacje niezbędne do przeprowadzenia transakcji, robią opis, zdjęcia zamieszczają ofertę w katalogu, na stronie internetowej, przedstawiają zainteresowanym klientom, odbierają telefony w agencji – jednakże wszelkie wątpliwości konsultują z osobą z licencją czyli pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Przygotowaną dokumentację musi potem sprawdzić pośrednik. Działający pod jego nadzorem agenci to bardzo często młodzi ludzie, studiujący bądź po studiach, którzy jednocześnie uzupełniają wiedzę o rynku nieruchomości na studiach podyplomowych, a odbyta praktyka w agencji (minimum pół roku) pozwala im później uzyskać licencję zawodową i samodzielnie działać na rynku jako pośrednik w obrocie nieruchomościami. Aby bowiem uzyskać licencję zawodową trzeba mieć ukończone jakiekolwiek studia wyższe i jeszcze dodatkowo studia podyplomowe z zakresu rynku nieruchomości. Nie ma potrzeby kończenia studiów podyplomowych, jeżeli jest się absolwentem kierunku, który zawiera minimum programowe określone przez Ministra Infrastruktury. Ponadto potrzebne jest potwierdzenie niekaralności za przestępstwa przeciwko mieniu oraz półroczna praktyka.

Naszym zdaniem jest to niezbędne minimum kwalifikacji aby prowadzić działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Przedmiotem obrotu są na rynku nieruchomości, najczęściej domy i mieszkania, a to stanowi niekiedy dorobek życia całej rodziny. Zlecający sprzedaż czy znalezienie nieruchomości klient ujawnia przed pośrednikiem dane osobowe, swoją sytuacje majątkową, stan posiadania, również i sposób zarabiania, często - relacje rodzinne, przedstawia też swoje możliwości finansowe. Stąd uważamy, że pośrednik jest zawodem zaufania publicznego. Może być tak, że pośrednik z licencją powierza część czynności współpracującym z nim agentom, ale musi ich prace kontrolować. Tak i system funkcjonuje w wielu krajach. Walczymy natomiast ze zjawiskiem, gdzie jeden pośrednik nadzoruje kilkudziesięciu agentów i na dodatek w różnych miejscowościach. Pamiętajmy też, że to pełniący nadzór pośrednik ponosi odpowiedzialność za prawidłowość transakcji.

Występujący w programie ekspert pan Andrzej Sadowski uważał za stosowne powołać się na przykład nadzoru budowlanego, który w USA nie istnieje bo wystarczy nadzór bankowy oraz polisy ubezpieczeniowe. To dobry przykład, ale dotyczy rynku inwestycji deweloperskich, gdzie faktycznie banki nadzorują procesy inwestycyjne, z racji choćby tej, że niemal wszystkie inwestycje deweloperskie kredytowane są przez banki (nie nabywców mieszkań !) i inwestycje są ponadto ubezpieczane przez przedsiębiorców.

Lepszym przykładem byłoby pokazanie zasad obrotu nieruchomościami w USA. Tamtejsi pośrednicy zwani brokerami obsługują ponad 90 proc wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Obowiązują ich licencje zawodowe zdobywane po wieloszczeblowych i trudnych egzaminach, są też agenci pracujący pod nadzorem brokerów (to jakby pierwszy stopień wtajemniczenia do zawodu). W Polsce pośrednicy uczestniczą w mniej niż połowie zawieranych transakcji. W USA też praktycznie zawiera się umowy tylko na wyłączność, a prowizje (pobierane od jednej strony transakcji czyli sprzedającego i wliczone w cenę nieruchomości) wynoszą 5 do 7 wartości nieruchomości. Każda transakcje przeprowadzana jest obowiązkowo przez rachunek powierniczy i dotyczy to rynku pierwotnego i wtórnego. Taki system obowiązuje w USA, czyli kraju uważanym za wzór liberalizmu gospodarczego. Ciekawe, że analogiczny system obowiązuje i w Kanadzie, która nie jest krajem takiego liberalizmu jak USA. Jednakże tego rodzaju regulacja rynku nieruchomości – stosowana też w wielu krajach Europy Zachodniej - ma na celu przede wszystkim ochronę interesów klientów, drobnych posiadaczy domów i mieszkań. Polska Federacja Rynku Nieruchomości właśnie taki model organizacji rynku popularyzuje i stara się wdrożyć.

Zniesienie licencji oznacza nie tyle zwiększenie konkurencji ile wprowadzenie dziwnej konkurencji, ponieważ klientów zaczną obsługiwać osoby bez kwalifikacji, czyli np. z nikłą znajomością przepisów, co może klienta narazić na straty. Znając zasady odszkodowań w innych dziedzinach powinniśmy sobie zdawać sprawę, że polisa takiego pośrednika z łaski pseudo liberalnej ustawy nie musi wcale gwarantować odszkodowania adekwatnego do poniesionej straty.

Podkreślamy kolejny raz, że nie walczymy o utrzymanie barier w dostępie do zawodu. Przeciwnie. W ostatnich latach do zawodu pośrednika trafiło bardzo wielu prawników, którzy nie mogli pokonać autentycznych barier w dostępie do zawodów prawniczych i zdobyli licencje pośredników, a ich wykształcenie na rynku nieruchomości znakomicie się sprawdza. Jaką więc konkurencję ma zwiększyć zniesienie licencji? Czy ludzie z wykształceniem wyższym i specjalistycznym podyplomowym, z praktyką, permanentnie uzupełniający wiedzę na specjalistycznych szkoleniach ( to tez ustawowy obowiązek) mieliby konkurować np. z absolwentami szkół zawodowych lub wyłącznie specjalistami od marketingu i reklamy, którzy służyć mają klientowi nie wiedzą lecz błyskotliwą promocją własnej firmy bez względu na jakość jej usług?

Mamy wątpliwości, czy dopuszczenie nadmiernie licznych grup osób niewykwalifikowanych – a sprzyjał temu boom na rynku nieruchomości - do bezpośredniego kontaktu z klientami nie powoduje dziś znacznej deprecjacji wizerunku pośrednika stąd nawet były propozycje aby i te osoby zanim trafią do agencji przeszły jakieś przeszkolenie np. w cyklu nauczania policealnego. PFRN i Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zwracają uwagę na nieetyczne postawy niektórych pośredników, którzy pełnią nadzór fikcyjny. Za ta grozi odpowiedzialność zawodowa.

Dlaczego Federacja upiera się przy utrzymaniu licencji zawodowej? Między innymi dlatego, że jest ona przypisana konkretnej osobie z imienia i nazwiska. Podobnie i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli ubezpieczona będzie firma, to może okazać się, że zniknie ona zanim klient wydobędzie odszkodowanie.

Jako przykład tego co może powstać na skalę masową – przywołajmy zjawisko agencji efemeryd, pojawiających się zawsze wczesną jesienią i oferującą głównie studentom okazyjnie adresy tanich kwater za niewielką opłata 200, 300 zł. Za te pieniądze klient dostaje kilka adresów, które przy sprawdzeniu najczęściej są nieaktualne. Kilkudziesięciu klientów takiego „biura” daje szybki i łatwy zarobek, a doniesienia organom ścigania niewiele dają, bo w końcu kwota oszustwa jest niewielka i poszkodowany najczęściej nie zgłasza tych przestępstw. Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdziłby w takim przypadku tytuł prawny do lokalu zgłaszanego do wynajmu, pomógł zawrzeć umowę najmu i pobrał prowizję (negocjowaną) w wysokości od połowy do 1- miesięcznego czynszu. Ale przynajmniej jest to zapłata za faktyczne zalezienie sprawdzonego lokalu i zawarcie umowy najmu. W Polsce przy transakcjach do tej pory nie ma obowiązkowego rachunku powierniczego ani na wtórnym ani pierwotnym rynku powierniczego. Czy chodzi więc o to, aby niesprawdzeni i nie zweryfikowani pośrednicy „pomagali” w przyjmowaniu zaliczek i znikali z nimi? Profesjonalny pośrednik najczęściej proponuje w naszych warunkach różne umowne zabezpieczenia pieniędzy, bądź wręcz radzi jak przeprowadzać te transakcje przy pomocy banku. Niestety, zniesienie licencji może spowodować sytuacje w której będziemy mówić „mądry Polak po szkodzie”.

Dziwić też może wypowiedź dyrektora Rolanda Paszkiewicza – jak widać dyrektora Biura Maklerskiego. Czy równie aktywnie Pan Dyrektor postulowałby zniesienie ustawowych wymagań np. dla doradców inwestycyjnych i czy dopuściłby do obracania pieniędzmi klientów każdego kandydata na maklera, bez żadnego merytorycznego przygotowania. I czy można jednoznacznie odpowiedzieć dziś na pytanie w jakim stopniu wprowadzenie tego kwalifikowanego doradztwa wpłynęło na bezpieczeństwo finansowe drobnych inwestorów powierzających swoje pieniądze biurom maklerski. O bezpieczeństwie na rynku nieruchomości mówią zaś raporty choćby Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zaś o szarej strefie – raporty pokontrolne Państwowej Inspekcji Handlowej.

PFRN ma nadzieje, że w Pańskim popularnym programie gospodarczym znajdzie się jeszcze miejsce dla rynku nieruchomości z udziałem kompetentnych i doświadczonych ekspertów, nie tylko rekrutujących się z naszego środowiska, aczkolwiek chętnie rekomendujemy do udziału w programie reprezentantów środowiska pośredników w obrocie nieruchomościami.

Z poważaniem

Janusz Schmidt

Rzecznik Prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości