Warszawa,
17 grudzień 2009 roku
Pan Redaktor
Plus Minus
Telewizja Polska S.A.
L.dz. I-768/2009
Szanowny
Panie,
W emitowanym, dnia 14 grudnia 2009
programie Plus Minus przedstawił Pan temat licencji pośrednika w obrocie
nieruchomościami. Naszym zdaniem postawione tam tezy wymagają sprostowania oraz
dodatkowych informacji. Nie jest bowiem prawdą, że licencje zawodowe blokują
rozwój przedsiębiorczości. Równie dobrze można by twierdzić, że obowiązek
posiadania prawa jazdy blokuje dziś rozwój przemysłu motoryzacyjnego, bo jakby
każdy mógł prowadzić samochód bez prawa jazdy to wszyscy kupowaliby samochody…
W programie padły uwagi, że zmiany
mają zlikwidować „szarą strefę” bo jak twierdził Pan „szara strefa – 25 tysięcy
ludzi”. Otóż nie jest to stwierdzenie prawdziwe.
Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu
nieruchomościami nie wymaga żadnych pozwoleń. Każdy może dziś prowadzić biuro
nieruchomości i znane są przypadki legalnie działających biur, nawet dużych i sieciowych,
których właściciele nie posiadają licencji czyli uprawnień zawodowych i jest to
biznes całkowicie legalny. Trudno więc twierdzić, że istnieją tu bariery dla
przedsiębiorczości. Licencja jest wymagana do wykonywania czynności
pośrednictwa - tak mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami. W praktyce jeżeli
klient przychodzi do agencji nieruchomości i zleca sprzedaż to przede wszystkim musi zawrzeć pisemna umowę pośrednictwa, a w
niej musi być numer licencji i polisy ubezpieczeniowej pośrednika
odpowiedzialnego za przeprowadzenie tej transakcji. A więc jeżeli właściciel
agencji nie posiada licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami to
najczęściej go zatrudnia.
25 tys. osób bez uprawnień
zawodowych pracujących w obrocie nieruchomościami
to w większości osoby,
które wykonują czynności pomocnicze, np. przeprowadzają wywiad z klientem
zgłaszającym nieruchomość do sprzedaży zbierając dokładne informacje niezbędne
do przeprowadzenia transakcji, robią opis, zdjęcia zamieszczają ofertę w katalogu, na stronie internetowej,
przedstawiają zainteresowanym klientom, odbierają telefony w agencji – jednakże
wszelkie wątpliwości konsultują z osobą z licencją czyli pośrednikiem w obrocie
nieruchomościami. Przygotowaną dokumentację musi potem sprawdzić pośrednik. Działający
pod jego nadzorem agenci to bardzo często młodzi ludzie, studiujący bądź po studiach, którzy jednocześnie
uzupełniają wiedzę o rynku nieruchomości na studiach podyplomowych, a odbyta
praktyka w agencji (minimum pół roku) pozwala im później uzyskać licencję
zawodową i samodzielnie działać na rynku jako pośrednik w obrocie
nieruchomościami. Aby bowiem uzyskać licencję zawodową trzeba mieć ukończone
jakiekolwiek studia wyższe i jeszcze
dodatkowo studia podyplomowe z zakresu rynku nieruchomości. Nie ma potrzeby kończenia studiów podyplomowych, jeżeli jest
się absolwentem kierunku, który zawiera minimum programowe określone przez
Ministra Infrastruktury. Ponadto potrzebne jest potwierdzenie niekaralności za
przestępstwa przeciwko mieniu oraz półroczna praktyka.
Naszym zdaniem jest to niezbędne minimum kwalifikacji aby
prowadzić działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Przedmiotem obrotu są na rynku nieruchomości,
najczęściej domy i mieszkania, a to stanowi niekiedy dorobek życia
całej rodziny. Zlecający sprzedaż czy znalezienie nieruchomości klient ujawnia przed pośrednikiem dane osobowe,
swoją sytuacje majątkową, stan posiadania, również i sposób zarabiania, często -
relacje rodzinne, przedstawia też swoje możliwości finansowe. Stąd uważamy, że pośrednik jest zawodem zaufania
publicznego. Może być tak, że pośrednik z licencją powierza część czynności współpracującym z nim
agentom, ale musi ich prace kontrolować. Tak i system funkcjonuje w wielu
krajach. Walczymy natomiast ze zjawiskiem, gdzie jeden pośrednik nadzoruje kilkudziesięciu
agentów i na dodatek w różnych miejscowościach. Pamiętajmy też, że to pełniący nadzór pośrednik ponosi
odpowiedzialność za prawidłowość transakcji.
Występujący w programie ekspert pan
Andrzej Sadowski uważał za stosowne powołać się na przykład nadzoru budowlanego,
który w USA nie istnieje bo wystarczy nadzór bankowy oraz polisy
ubezpieczeniowe. To dobry przykład, ale dotyczy rynku
inwestycji deweloperskich, gdzie faktycznie banki nadzorują procesy
inwestycyjne, z racji choćby tej, że niemal wszystkie inwestycje deweloperskie
kredytowane są przez banki (nie nabywców mieszkań !) i inwestycje są ponadto
ubezpieczane przez przedsiębiorców.
Lepszym przykładem byłoby pokazanie
zasad obrotu nieruchomościami w USA. Tamtejsi pośrednicy zwani brokerami obsługują ponad 90
proc wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Obowiązują ich licencje
zawodowe zdobywane po wieloszczeblowych i trudnych egzaminach, są też agenci
pracujący pod nadzorem brokerów (to jakby pierwszy stopień wtajemniczenia do
zawodu). W Polsce pośrednicy uczestniczą w mniej niż połowie zawieranych
transakcji. W USA też praktycznie
zawiera się umowy tylko na wyłączność, a prowizje (pobierane od jednej strony
transakcji czyli sprzedającego i wliczone w cenę nieruchomości) wynoszą 5 do 7
wartości nieruchomości. Każda transakcje
przeprowadzana jest obowiązkowo przez rachunek powierniczy i dotyczy to rynku
pierwotnego i wtórnego. Taki system obowiązuje w USA, czyli kraju uważanym za
wzór liberalizmu gospodarczego. Ciekawe, że analogiczny system obowiązuje i w
Kanadzie, która nie jest krajem takiego liberalizmu jak USA. Jednakże tego
rodzaju regulacja rynku nieruchomości – stosowana
też w wielu krajach Europy Zachodniej - ma
na celu przede wszystkim ochronę interesów
klientów, drobnych posiadaczy domów i mieszkań. Polska Federacja Rynku Nieruchomości
właśnie taki model organizacji rynku popularyzuje i stara się wdrożyć.
Zniesienie licencji oznacza nie tyle
zwiększenie konkurencji ile wprowadzenie dziwnej konkurencji, ponieważ klientów
zaczną obsługiwać osoby bez kwalifikacji, czyli np. z nikłą znajomością przepisów, co może klienta narazić na straty. Znając
zasady odszkodowań w innych dziedzinach powinniśmy sobie zdawać sprawę, że polisa takiego pośrednika z łaski pseudo liberalnej
ustawy nie musi wcale gwarantować odszkodowania adekwatnego do poniesionej
straty.
Podkreślamy kolejny raz, że nie walczymy o utrzymanie barier
w dostępie do zawodu. Przeciwnie. W ostatnich latach do zawodu pośrednika trafiło
bardzo wielu prawników, którzy nie mogli
pokonać autentycznych barier w dostępie do zawodów prawniczych i zdobyli
licencje pośredników, a ich wykształcenie na rynku nieruchomości znakomicie się
sprawdza. Jaką więc konkurencję ma zwiększyć zniesienie licencji? Czy ludzie z
wykształceniem wyższym i specjalistycznym podyplomowym, z praktyką, permanentnie
uzupełniający wiedzę na specjalistycznych szkoleniach ( to tez ustawowy
obowiązek) mieliby konkurować np. z absolwentami szkół zawodowych lub wyłącznie specjalistami od marketingu i
reklamy, którzy służyć mają klientowi nie wiedzą lecz błyskotliwą promocją
własnej firmy bez względu na jakość jej usług?
Mamy wątpliwości, czy dopuszczenie
nadmiernie licznych grup osób niewykwalifikowanych – a sprzyjał temu boom na
rynku nieruchomości - do bezpośredniego kontaktu z klientami nie powoduje dziś
znacznej deprecjacji wizerunku pośrednika stąd nawet były propozycje aby i te osoby zanim trafią do agencji przeszły
jakieś przeszkolenie np. w cyklu nauczania policealnego. PFRN i Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zwracają
uwagę na nieetyczne postawy niektórych pośredników, którzy pełnią nadzór fikcyjny. Za
ta grozi odpowiedzialność zawodowa.
Dlaczego Federacja upiera się przy utrzymaniu licencji
zawodowej? Między innymi dlatego, że jest ona przypisana konkretnej osobie z
imienia i nazwiska. Podobnie i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli
ubezpieczona będzie firma, to może okazać się, że zniknie ona zanim klient
wydobędzie odszkodowanie.
Jako przykład tego co może powstać na skalę masową – przywołajmy
zjawisko agencji efemeryd, pojawiających się zawsze wczesną jesienią i oferującą głównie studentom
okazyjnie adresy tanich kwater za
niewielką opłata 200, 300 zł. Za te pieniądze klient dostaje kilka adresów,
które przy sprawdzeniu najczęściej są nieaktualne. Kilkudziesięciu klientów
takiego „biura” daje szybki i łatwy zarobek, a doniesienia organom ścigania
niewiele dają, bo w końcu kwota oszustwa jest niewielka i poszkodowany
najczęściej nie zgłasza tych przestępstw. Pośrednik w obrocie nieruchomościami
sprawdziłby w takim przypadku tytuł prawny do lokalu zgłaszanego
do wynajmu, pomógł zawrzeć umowę najmu i pobrał prowizję (negocjowaną) w wysokości od połowy do 1- miesięcznego czynszu. Ale przynajmniej
jest to zapłata za faktyczne zalezienie sprawdzonego lokalu i zawarcie umowy
najmu. W Polsce przy transakcjach do tej
pory nie ma obowiązkowego rachunku
powierniczego ani na wtórnym ani pierwotnym rynku powierniczego. Czy chodzi więc
o to, aby niesprawdzeni i nie
zweryfikowani pośrednicy „pomagali” w przyjmowaniu zaliczek i znikali z nimi?
Profesjonalny pośrednik najczęściej proponuje w naszych warunkach różne umowne
zabezpieczenia pieniędzy, bądź wręcz radzi jak przeprowadzać te transakcje przy
pomocy banku. Niestety, zniesienie licencji może spowodować sytuacje w której będziemy
mówić „mądry Polak po szkodzie”.
Dziwić też może wypowiedź dyrektora Rolanda Paszkiewicza –
jak widać dyrektora Biura Maklerskiego. Czy
równie aktywnie Pan Dyrektor postulowałby zniesienie ustawowych wymagań np. dla
doradców inwestycyjnych i czy dopuściłby do obracania pieniędzmi klientów
każdego kandydata na maklera, bez żadnego merytorycznego przygotowania. I czy
można jednoznacznie odpowiedzieć dziś na pytanie w jakim stopniu wprowadzenie
tego kwalifikowanego doradztwa wpłynęło na bezpieczeństwo finansowe drobnych inwestorów powierzających swoje
pieniądze biurom maklerski. O
bezpieczeństwie na rynku nieruchomości mówią zaś raporty choćby Komisji
Odpowiedzialności Zawodowej zaś o szarej strefie – raporty pokontrolne Państwowej
Inspekcji Handlowej.
PFRN
ma nadzieje, że w Pańskim popularnym programie gospodarczym znajdzie się
jeszcze miejsce dla rynku nieruchomości z udziałem kompetentnych i
doświadczonych ekspertów, nie tylko rekrutujących się z naszego środowiska, aczkolwiek
chętnie rekomendujemy do udziału w programie
reprezentantów środowiska
pośredników w obrocie nieruchomościami.
Z poważaniem
Janusz Schmidt
Rzecznik Prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
http://www.tvp.pl/publicystyka/ekonomia-i-gospodarka/plus-minus/wideo/14122009
|
Komentarz do programu Plus Minus