Warszawa, dnia 30  maja 2009 roku

Pani Redaktor Ewa Matyszewska

Gazeta Prawna

Szanowna Pani Redaktor

21 maja 2009 roku w artykule pt: „Jakich opłat i podatków trzeba spodziewać się, kupując mieszkanie na rynku wtórnym” Pani Redaktor napisała: „Jeśli podatnik kupuje nie­ruchomość za pośrednictwem agencji nieruchomości, powi­nien wiedzieć, że taka agencja za swoją usługę zażąda prowizji.”

Warto tu podkreślić, że agencja ma prawo żądać prowizji jedynie w przypadku, gdy zawiera z klientem umowę o pośrednictwo. Na obecnym zrównoważonym rynku, a nawet rynku dominującej  podaży -  agencje coraz częściej  nie pobierają prowizji od kupującego  – tylko od sprzedającego. Prowizja jest już  ujęta w cenie mieszkania, a zapłaci ją pośrednikowi sprzedający. Wielu pośredników nie żąda prowizji od kupujących bo i nie zawiera z nimi umowy, czyli nie reprezentuje w transakcji ich interesów. Jeżeli  pośrednik żąda – jak pisze pani redaktor – prowizji od kupującego – to wg aktualnie obowiązujących standardów zawodowych  musi  mieć   pisemną zgodę swoich klientów na reprezentowanie dwóch stron transakcji! Pośrednik nie może też  prezentować oferty klienta z którym nie ma umowy na sprzedaż nieruchomości, chyba, że działa w systemie MLS i na podstawie stosownego porozumienia może  prezentować oferty innych pośredników.

Wysokość prowizji nie jest regulowana przepisami. To wysokość zwyczajowa: około 3 proc. jeżeli pośrednik zawiera  umowę z dwiema stronami transakcji. Przy umowie na wyłączność, najczęściej jednostronnej prowizja bywa wyższa, ale też nie zawsze. Prowizja czyli wynagrodzenie pośrednika  jest negocjowana. Klient ma  prawo określić w umowie, czego wymaga za prowizję np. kupujący może żądać, aby pośrednik jeździł z nim na prezentacje, żeby przygotował umowę przedwstępna itp., sprzedający może żądać – jak na rynku amerykańskim – informacji co tydzień ilu klientom okazano nieruchomość i jakie zgłaszali do niej uwagi. Problem raczej w tym, że często klienci nie wiedzą, jakie wymagania mogą stawiać pośrednikowi. Umowa z klientem oznacza też odpowiedzialność pośrednika za transakcję.     

Pani Redaktor zarzuca też pośrednikom, że „zapominają wspomnieć o tym, że do prowizji wyliczonej według podanego wskaźnika od ceny mieszkania przyjdzie nam zapłacić o ponad 1/5 więcej. Konieczne będzie dopłacenie 22-proc. VAT od kwoty prowizji”. Otóż nie zapominają, bo wysokość prowizji musi być określona w pisemnej umowie i tam oczywiście jest wyszczególniony  i VAT. Jeżeli nie ma- to klient zapłaci prowizje w kwocie zapisanej  w umowie. Wówczas pośrednik i tak z tej kwoty VAT musi odprowadzić, czyli pomniejszyć swoją prowizję o obowiązkowy podatek.

Pisze Pani też, że część agencji oferuje zawarcie transakcji bez VAT.  Jeżeli jest umowa z określonym wynagrodzeniem ( prowizją ) to VAT musi być naliczony odprowadzony. Żaden pośrednik nie zaryzykuje pobierania prowizji bez VAT! Być może pani Matuszewska ma na myśli transakcje, w których „pośrednik” bierze wynagrodzenie poza formalnym obiegiem. Co to znaczy? To znaczy, że nie zawiera z klientem umowy. Jeżeli transakcja przyniosłaby klientowi  nieprzewidzianą  stratę, czy padłby ofiara oszustwa -  nie może wtedy mieć  roszczeń wobec pośrednika. Ale taka transakcja jest ryzykowna nie tylko dla  klienta. Najczęściej prowizja trafia do pośrednika  przy podpisywaniu  aktu notarialnego. Pośrednik, który nie ma umowy z klientem ryzykuje, że tej prowizji nie otrzyma choć poświeci klientowi swój czas, choćby jeżdżąc z nim na prezentacje nieruchomości. Na rynku amerykańskim czy kanadyjskim sprawa jest rozwiązana tak: Stosuje się niemal wyłącznie umowy na wyłączność i to ze sprzedającym. Przed podpisaniem umowy o przeniesieniu własności kupujący wpłaca pieniądze na specjalny rachunek powierniczy w banku – prowadzony przez pośrednika – brokera. Gdy akt przeniesienia własności jest podpisany – bank zwalnia zablokowane na rachunku pieniądze. Są one przelewane na rachunek sprzedającego, po potrąceniu prowizji dla brokera i innych kosztów transakcji np. podatku . Nie wykluczam, że są u nas przypadki pobierania bezumownych „prowizji” w sposób zwany popularnie „pod stołem”, ale w tym naciąganiu fiskusa mają  udział dwie strony i każda z nich biorąc udział w tym procederze  ryzykuje nie tylko utratę pieniędzy ale i sprawę karno- skarbową.

Sądzę, że powyższe wyjaśnienia  opublikowane w Waszym poczytnym dzienniku ułatwią przeprowadzenie transakcji przede wszystkim  Waszym czytelnikom i naszym klientom.

Z poważaniem

Aleksander Scheller

Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości