Raport CEPI - Tendencje na europejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych 2008
Tendencje na europejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych 2008
Zmienny los i trudny rok dla rynku
Rok 2007 był rokiem zmian dla rynku nieruchomości mieszkaniowych, natomiast 2008 był rokiem zmiennego losu i gwałtownego zejścia na ziemię. Rozwój kryzysu finansowego wynikającego z kryzysu kredytowego, który pojawił się w Stanach Zjednoczonych w 2007 roku, wywołał trudną sytuację ekonomiczną i finansową, objawiającą się gwałtownym spadkiem cen we wszystkich państwach europejskich. Rosnące ceny ropy, silne euro oraz wzrost kosztów kredytu połączone ze wzrostem stóp procentowych w sprzedaży detalicznej i znacznie bardziej rygorystycznymi kryteriami udzielania pożyczek mocno zaniepokoiły inwestorów. Te nastroje przeniosły się na początek 2008 roku, gdyż nad rynkiem zgromadziły się czarne chmury.
Pomimo zaawansowania procesu integracji europejskiej, jesteśmy nadal daleko od wspólnego europejskiego rynku nieruchomości. Pomiędzy gospodarkami i rynkami nieruchomości państw europejskich pozostaje nadal wiele różnic. W konsekwencji skutki zbierającej się burzy zaczęto odczuwać w różnych państwach w różnym czasie i różnym stopniu. W tym artykule będziemy starać się zbadać stopień, w jakim te trudności wpłynęły na rynki w różnych częściach Europy, głównie w oparciu o informacje zebrane od organizacji zrzeszonych w CEPI (Conseil Européen des Professions Immobilières – European Council of Real Estate Professions). Celem artykułu jest opisanie ogólnych tendencji, jednak nie zostaną tu uwzględnione wszystkie państwa reprezentowane w ramach CEPI, ale kluczowe dane dla państw nieuwzględnionych w niniejszym opracowaniu mogą zostać na życzenie udostępnione przez CEPI.
Model roku 2007
Warto pamiętać, że pod koniec 2007 roku w większości państw europejskich ceny nadal wzrastały. Irlandia była pierwszym wyjątkiem od tej reguły, następnie dołączyły do niej Wielka Brytania i Hiszpania. Niektóre części Europy Środkowej i Wschodniej nadal wykazywały znaczny wzrost pomimo problemów, których źródłem był kryzys kredytowy w Stanach Zjednoczonych. Sierpień 2007 miał się okazać ważnym miesiącem dla rynków hipotecznych, kiedy to pojawiły się pierwsze skutki zaostrzonych warunków przyznawania kredytów odczuwalne na bardziej podatnych na kryzys rynkach kredytów sub-prime i kredytów trudnych. Mimo to rok 2007 był raczej rokiem zwolnienia niż prawdziwych trudności rynkowych w większości państw europejskich.
Pogarszający się kryzys finansowy
Kolejnym decydującym miesiącem dla rynków finansowych był wrzesień 2008, w którym upadł amerykański bank inwestycyjny Lehman Brothers. Utrata zaufania do systemu finansowego, która nastąpiła po tym wydarzeniu i zaczęła się szybko rozprzestrzeniać, doprowadziła do trudności dla banków europejskich. W rzeczy samej, kryzys finansowy oraz chaos na rynkach finansowych miał pod koniec 2008 roku trzy główne fazy: od rozpoczęcia w sierpniu 2007 do momentu uratowania Bear Stearns w marcu 2008, od momentu po wykupieniu Bear Stearns do ogłoszenia upadłości przez Lehman Brothers we wrześniu 2008, oraz od bankructwa Lehman Brothers do dziś. W fazie pierwszej problemy mające swoje źródło w trudnościach rynku kredytów hipotecznych USA zaczęły oddziaływać na międzynarodowe rynki finansowe wiosną 2007 roku, tak że już w sierpniu banki borykały się z kłopotami z osiągnięciem krótkoterminowej płynności. Na skutek tych okoliczności oraz obaw odnośnie ryzyka kredytowego banki zaczęły odnosić się niechętnie do pożyczania sobie wzajemnie pieniędzy bez zabezpieczenia.
Druga faza zamieszania na rynku finansowym rozpoczęła się w marcu 2008 ratunkiem dla Bear Sterns w postaci wykupienia go przez JP Morgan z pomocą Rezerwy Federalnej USA. Wzrosły obawy związane z sytuacją dużych banków, które opierają finansowanie swojej działalności kredytowej na rynkach hurtowych (nie zaś na jednostkowych depozytach). Rynek zmienił się także pod względem instytucji finansowych nieprowadzących depozytów (takich jak banki inwestycyjne) – były one niezbędne do utrzymania płynności rynkowej na szeregu rynków. Doprowadziło to do znaczących problemów z płynnością rynkową, ponieważ te instytucje także zaczęły odczuwać trudności.
Trzecia faza rozpoczęła się we wrześniu 2008, kiedy upadł bank Lehman Brothers a następnie zaufanie publiczne do sektora bankowego większości rozwiniętych gospodarek spadło. Wpłynęło to na zdolności produkcyjne rynku, po czym nastąpiła fala interwencji na poziomie krajowym i europejskim. Na tym etapie trudności na rynkach finansowych zamieniły się w poważny globalny kryzys, oddziałujący początkowo na rynki kredytowe i pieniężne, który zagrażał dotychczas stabilności gospodarczej.
Niewątpliwy już teraz kryzys w swych różnych fazach odbijał się na sytuacji rynku nieruchomości mieszkaniowych w Europie. Czas i siła jego wpływu różniły się w zależności od państwa, przy czym niektóre z nich odczuły pierwsze tendencje do tworzenia się ogromnych baniek cenowych (na przykład Irlandia, Wielka Brytania czy Hiszpania). Inne państwa (na przykład Holandia i Norwegia) odczuły to później z powodu rozprzestrzeniających się kłopotów oraz ogólnej utraty zaufania. Pod koniec 2008 roku stało się jasne, że wszystkie rynki w Europie zostały w jakimś stopniu dotknięte kryzysem. Chcielibyśmy teraz zająć się tą kwestią szerzej odnosząc się do kilku szczególnych przypadków, poczynając od pierwszej grupy państw, które doświadczyły osłabienia rynku.
Państwa, które pierwsze odczuły skutki kryzysu finansowego
Irlandia
Jak już wcześniej wspomniano, Irlandia była jednym z pierwszych państw europejskich, które doświadczyły początkowych realnych skutków szoku dla gospodarki światowej i rynku nieruchomości. Rok 2008 został opisany przez IAVI, organizację członkowską CEPI, jako rok pt. "Zmiana passy: idealna burza". Ceny domów spadły w pierwszej połowie roku, a następnie obniżały się dalej pod koniec roku, kiedy problemy gospodarcze zaczęły eskalować. Do czerwca 2008 wskaźniki dowodziły, że ceny spadły o ponad 12 % do poziomu z końca 2005 roku, przy czym spadek cen był najbardziej odczuwalny w Dublinie. Co znamienne, w 2008 roku miał miejsce spadek PKB oraz pewności konsumentów, toteż nie powinno dziwić, że ceny domów spadły bardziej w pierwszej połowie 2008 roku niż w pierwszej połowie roku 2007. Znacznie wydłużył się także średni okres, w którym udawało się sprzedać nieruchomość.
Warunki na rynku są niesprzyjające. Przeprowadzono badania dla IAVI i znaleziono dowody redukcji cen sięgającej 15% i 50% we wszystkich sektorach nieruchomości oraz poziom zawieranych transakcji zmniejszony o od co najmniej 50% nawet do 90%. Pozostały niewielkie oznaki aktywności na rynku, przy czym wielu potencjalnych kupujących woli zaczekać i zobaczyć, co będzie się działo na rynku. Wpływ sytuacji na sektor nieruchomości w Irlandii jest ogromny. Problemy widoczne były na terenie całego kraju na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Dublinie w drugiej połowie roku. Sprzedaż na rynku wtórnym w Dublinie także pozostawała pod złym wpływem sytuacji rynkowej, co skutkowało spadkiem cen o 40% w 2008 roku od ich najwyższych poziomów odnotowanych we wrześniu 2006.
Sektor rolnictwa został najmniej dotknięty kryzysem finansowym, chociaż i tu odnotowano spadek cen. W całym kraju zauważalny był znaczny spadek aktywności i cen. Największymi przeszkodami w powrocie do poprzedniego poziomu cen była niechęć kupujących do zaangażowania w obliczu przewidywanych dalszych spadków cen oraz druzgocący efekt opłat skarbowych (7% za domy warte do 1 miliona euro od salda z pierwszych 125 000 euro) na rynku, na którym ceny spadły do poziomu z 2005 roku, co skutkowało jeszcze większymi kosztami dla osób chcących sprzedawać drogo. Spadek stóp procentowych poprawił opłacalność, ale w 2008r. odnotowano także wzrost bezrobocia, a czynniki psychologiczne mają znaczny wpływ na rynek. Także z tego powodu spadek cen domów w 2008 roku był większy niż w 2007, przy czym rynek wtórny miał dużo gorsze wyniki, w szczególności rynek apartamentów, ze względu na schematy migracyjne oraz zróżnicowane skutki wzrostu bezrobocia. Większa dostępność nieruchomości pod wynajem oznaczała także spadek cen wynajmu nieruchomości mieszkaniowych.
Jeśli chodzi o odnotowane wskaźniki procentowe (dla roku 2008), to ceny nowych miejskich domów w Dublinie spady o 15,1% (za miejskie domy z 2 sypialniami) do 17,9% (za mieszkania z 2 sypialniami). Ceny miejskich domów z rynku wtórnego w Dublinie spadły o 17,0% (za miejskie domy z 2 sypialniami) do 21, 4% (za mieszkania z 2 sypialniami). W Leinster wskaźnik spadku cen wynosił od 15,2% (za miejskie domy z 2 sypialniami) do 18,4% (za mieszkania z 2 sypialniami) na rynku pierwotnym oraz od 16,2% (za miejskie domy z 2 sypialniami) do 19,3% (za mieszkania z 2 sypialniami) na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o rynek najmu, w Dublinie ceny spadły o 7,8% za mieszkania a w Connaught o 9,1%, co odzwierciedla większą dostępność nieruchomości, o czym wcześniej wspomniano. Irlandzki rynek nieruchomości komercyjnych także odczuł silnie skutki kryzysu: dochody z najważniejszej irlandzkiej ulicy zakupów, Grafton Street w Dublinie, podwoiły się z 2,6% do 5,1% - zaś ich wartość rzeczywista spadła o połowę w ciągu roku.
Wielka Brytania
Wielka Brytania okazała się nie odstawać wiele od Irlandii, jeśli chodzi o odczuwalność skutków pierwszej fazy kryzysu kredytowego. Rynek zaczął stygnąć w 2007 roku, co pociągnęło za sobą ograniczony dostęp do kredytów. W obliczu zachwianej pewności ceny na rynku zaczęły spadać. W skali rocznej spadek wyniósł 15,9% pod koniec 2008 roku, co było podyktowane trzema podstawowymi czynnikami: warunkami kredytowania, oczekiwaniami i opłacalnością. Po zaostrzeniu kryteriów kredytowania nastąpiło osłabienie gospodarki i oczekiwanie na dalszy spadek cen.
W listopadzie 2008 roku opublikowano raport dla rządu Wielkiej Brytanii, w którym nawoływano do interwencji na rynku kredytów hipotecznych. Brytyjski rynek kredytów hipotecznych znajdował się pod wyjątkowo silnym wpływem załamania rynku amerykańskiego i związanego z nim spadku zdolności udzielania kredytów, ponieważ brytyjski rynek kredytów hipotecznych otrzymał w ostatniej dekadzie mnóstwo środków finansowych spoza Wielkiej Brytanii, a szczególnie od inwestorów amerykańskich. Kiedy amerykańskie rynki finansowania oparte na hipotekach rzeczywiście się zamknęły, wywołało to natychmiastowy efekt na brytyjskim rynki kredytów hipotecznych i nieruchomości mieszkaniowych. Liczba aktywnych pożyczkodawców spadła, przy czym pożyczkodawcy spoza Wielkiej Brytanii zaczęli się wycofywać a pożyczkodawcy z Wielkiej Brytanii zredukowali liczbę ich ksiąg wieczystych. To ograniczenie finansowania hipotecznego miało poważny wpływ na sektor budownictwa mieszkaniowego, którego możliwości produkcyjne spadły, a przedsiębiorstwa budowlane musiały obniżyć ceny. Powrót do normalnej sytuacji w sektorze finansowania prawdopodobnie zabierze sporo czasu, zaś raport sugeruje, że finansowanie hipoteczne netto może spaść poniżej zera w 2009 roku, co pociągnie za sobą poważne skutki dla całego rynku.
Hiszpania
Rok 2007 został określony jako “annus horribilis” dla hiszpańskich firm z branży nieruchomości, które odczuły wyraźne spowolnienie na rynku nieruchomości a jednocześnie niepewność w odniesieniu do skali spadku cen, co do którego prognozy nie były jednoznaczne. W 2008 roku oficjalne dane rządowe potwierdziły spadki cen nieruchomości mieszkaniowych. W trzecim kwartale 2008 roku oficjalne ceny domów spadły w skali roku o 3% a w skali kwartalnej o 1,7%. To pokazało przyspieszenie spadku cen z rocznego wskaźnika 0,3% w drugiej połowie 2008 roku. Największy spadek zanotowano w odniesieniu do cen nieruchomości z rynku wtórnego, ze wskaźnikiem rocznym -8,6% w trzecim kwartale, w przeciwieństwie do śródrocznego wzrostu cen na rynku pierwotnym (aczkolwiek przy niższym wskaźniku) w wysokości 3,7% w trzecim kwartale.
Typowe dowody wskazują na większe spadki cen widoczne w oficjalnych danych jednak nie do końca widoczne na rynku. W listopadzie 2008 Beatriz Corredor, Minister gospodarki mieszkaniowej, powiedziała w hiszpańskiej telewizji, że w ciągu ostatnich 12 do 14 miesięcy ceny spadły przynajmniej o 15%. CGCOAPI, organizacja członkowska CEPI, mówiła o spadkach cen już w lutym o 30% od 2006 roku. W rzeczy samej, wskaźniki na koniec roku opublikowane przez CGCOAPI wskazywały na spadek cen domów w wysokości 40% i w wysokości 30% w przypadku mieszkań w skali rocznej. Pieniędzy w obiegu było niewiele a kredyty były trudno dostępne, przy czym transakcje nie występowały w ogóle, tak że ilość przyjmowanych wniosków o kredyty hipoteczne spadła o 60% a obroty agencji nieruchomości zmniejszyły się o 50%. Rynek najmu odczuł poprawę i wykazał wzrost cen najmu o 3,4%.
Dania
Dania odczuła rosnące problemy na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Najpierw nastąpił znaczny wzrost cen, a potem Dania jako jeden z pierwszych krajów europejskich miała kłopoty z sektorem bankowym, które ujawniły się w pełni upadkiem Roskilde Bank w sierpniu 2008 spowodowanym głównie przez wpływy na rynku nieruchomości komercyjnych wywierane na ten bank. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez MFW, realnie i w skali dostosowanej sezonowo roczny wskaźnik spadku cen domów w pierwszej połowie 2008 wyniósł 12%. Duńskie Ministerstwo spraw zagranicznych winą za tę sytuację obarczało przede wszystkim słabość rynku nieruchomości oraz wpływ ogólnego kryzysu finansowego na spowolnienie duńskiej gospodarki, biorąc pod uwagę "rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych jako jedyny i największy czynnik ryzyka dla wyniku gospodarczego duńskiej ekonomii w nadchodzących latach". Oficjalne cyfry wskazują spadek cen nieruchomości w całym państwie wynoszący mniej niż 4% w porównaniu ze szczytowym momentem rynku, jednak utrzymującym się w granicach odchylenia standardowego na poziomie państwowym. Ceny najmu pozostały generalnie stabilne, z odnotowanym nieznacznym wzrostem w wysokości 2,8%.
Spowolnienie gospodarcze
Francja
We Francji już w 2007 roku wiele czynników świadczyło o spowolnieniu gospodarki. Trudniejszy dostęp do kredytów i wysokie odsetki spowodowały problemy rynkowe w 2008 roku. To przełożyło się na spadek aktywności. Dla FNAIM, organizacji członkowskiej CEPI, rok 2008 był rokiem naznaczonym dwoma poważnymi wydarzeniami: erozją siły nabywczej gospodarstw domowych, która objawiła się różnicą pomiędzy cenami nieruchomości a środkami finansowymi kupujących, oraz ekstremalnym skutkiem amerykańskiego kryzysu rynku kredytów hipotecznych oraz towarzyszących mu problemów z płynnością finansową francuskich instytucji finansowych. Początek roku charakteryzował się występującymi na przemian wzrostem i spadkiem, ale od lipca miesięczny indeks FNAIM wskazywał wyłącznie spadek na tyle znaczący, że zanegował efekt wzrostu obserwowany na początku roku. W czwartym kwartale 2008 ceny nieruchomości spadły o 6,5%, co doprowadziło w efekcie do rocznego spadku na poziomie 3,1% w skali roku. W porównaniu z tym samym kwartałem 2007 roku, wskaźnik spadku cen wyniósł 9,9%. Ostateczne wyniki na koniec roku potwierdziły spadek roczny w wysokości 4,9% w przypadku domów i 1,2% dla mieszkań. Warunki kredytowania pod zastaw hipoteczny stały się dużo trudniejsze a kupujący przyjęli postawę "poczekamy, zobaczymy ".
Yves Boussard z FNAIM, przewodniczący EPAG z 2008, potwierdził, że w 2008 roku sprzedanie nieruchomości zabierało więcej czasu, warunki kredytowania były trudne i generalnie mieliśmy do czynienia z kryzysem pewności. Sprzedaż spadła o 15-20%, z wahaniami w niektórych regionach Francji, przy czym Paryż,jako rynek inny niż pozostałe, wzbudzał zainteresowanie poszczególnych klientów. Jeśli chodzi o sektor najmu we Francji, Paul Rolland z CNAB, organizacji członkowskiej CEPI, przewodniczący CEAB w 2008 roku, potwierdził, że rynek najmu w 2008 roku wykazywał stabilność, przy czym wynajmujący nie zmieniali miejsca zamieszkania, jeśli nie byli do tego zmuszeni. Jednakże czynsze zaczęły spadać w drugiej połowie 2008 roku w dużych miastach francuskich, co jako tendencja prawdopodobnie sięgnie także Paryża. W skali roku, na poziomie krajowym, w porównaniu z 2007 rokiem stwierdzono nieznaczny wzrost czynszów wysokości 2,6%.
W 2008 roku, co nie stanowi zaskoczenia, zmniejszył się wolumen transakcji zawieranych przez agentów nieruchomości oraz zarządców nieruchomościami we Francji. Pod koniec trzeciego kwartału 2008 roku obroty spadły o 22% w porównaniu do trzeciego kwartału 2007, przy czym dotknęło to zarówno małe jak i duże przedsiębiorstwa. Spadek obrotów sprzedażowych zrównoważyła stabilizacja obrotów w sektorze najmu. Jeśli chodzi o sprzedaż, obroty spadły o 29%, podczas gdy najem wzrósł o 1,5%. Dodatkowo więcej czasu zabierało sfinalizowanie transakcji, i także w tym przypadku rynek sprzedaży dotknięty został bardziej – czterech na pięciu specjalistów stwierdzało, że większa liczba spotkań była konieczna, aby zakończyć transakcję sprzedaży niż w trzecim kwartale 2007.
Holandia
Silne podstawy gospodarki i rynku finansowego sprawiły, że Holandia w pierwszej fazie odczuła skutki spowolnienia rynkowego nieco później. Jednakże w czwartym kwartale 2008 roku skutki kryzysu kredytowego stały się jasne, kiedy zaczęto sprzedawać zaledwie jeden na sześć domów (w porównaniu z niemal jednym na cztery w poprzednim kwartale) w związku ze zmniejszeniem pewności konsumenckiej. W czwartym kwartale ceny spadły o 2,5%, co spowodowało, że ogólny spadek w skali roku wyniósł 1,8%. Ostatni kwartał roku był naznaczony 27% spadkiem liczby sprzedawanych domów w porównaniu z tym samym kwartałem roku 2007. Także w tym przypadku można mówić o różnicach regionalnych: silniejszy spadek został odnotowany w regionach Den Bosch i Amsterdamie – odpowiednio 6,2% oraz 5,7%. NVM, organizacja członkowska CEPI, prognozuje kolejny spadek cen w 2009 roku na poziomie 5% dodając, że liczba transakcji w skali roku w 2008 utrzymywała się na poziomie o 12% niższym niż w roku 2007, ponieważ bardzo trudno było uzyskać pożyczkę.
Przewodniczący CEPI w roku 2008, posiadający wieloletnie doświadczenie na holenderskim rynku nieruchomości, potwierdza, że istotnym czynnikiem w obliczu obecnych kłopotów, w przeciwieństwie do poprzednich kryzysów, jest trudność potencjalnych nabywców w otrzymaniu pożyczki z banku. Od lata 2008 zaczęło to stanowić problem, ponieważ od tego czasu banki nie spieszą się z rozpatrywaniem wniosków o kredyt hipoteczny i nakładają coraz więcej warunków na kredytobiorców. Uderzający jest fakt, że w Holandii dzieje się tak w momencie, gdy inne podstawowe wskaźniki ekonomiczne, takie jak stopa zatrudnienia pozostawały silne do ostatniego kwartału 2008 roku. Nawet wówczas stopy procentowe były niskie, ale pewność w stosunku do rynku pozostawała słaba.
Tak jak w innych krajach, również w Holandii rząd wprowadził działania wspierające gospodarkę, ale dla tak małego państwa, jakim jest Holandia eksport jest niezwykle istotny, a państwo nie może uciec od kłopotów swoich sąsiadów. Największy jak dotąd wpływ widoczny jest na rynku małych i średnich przedsiębiorstw (€ 350-900 000), ale tutaj także należy podkreślić, że nawet tak małe państwo, jakim jest Holandia, podlega wahaniom regionalnym, przy czym szczególnie rynek amsterdamski pozostaje stosunkowo silny. Rynek najmu także utrzymał silną pozycję, przy czym w niektórych przypadkach oddawano w najem na krótki okres domy, które mogłyby sprawiać kłopoty przy próbie sprzedaży. W skali rocznej rynek najmu odnotował nieznaczny wzrost cen w wysokości 1,6% zarówno w przypadku domów jak i mieszkań.
Belgia
W Belgii ceny utrzymały się w 2008 roku przy ograniczonym dostępie do kredytów, który wpłynął raczej na ilość transakcji niż na ceny. Rynek w Belgii charakteryzuje się wieloma czynnikami, takimi jak wysokie koszty rejestracji oraz ograniczonymi ulgami podatkowymi przy odpisywaniu kosztów wewnętrznych, co skutkuje niskimi obrotami oraz ograniczoną spekulacją cenową i niewielkimi wahaniami cen. Ogólnie, obserwuje się tam gdzie mamy do czynienia z bardziej zróżnicowanymi płacami i większymi ulgami w zakresie odpisów odsetek, co nie dotyczy Belgii, kryzys finansowy ma większy wpływ na ceny z powodu niestabilności warunków rynkowych. Jednak trudne warunki gospodarcze podnoszące w szczególności stopę bezrobocia mogą okazać się istotnym czynnikiem ryzyka dla rynku belgijskiego.
Włochy
W roku 2008 mieliśmy do czynienia z dalszymi oznakami spowolnienia na włoskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Na początku roku ceny utrzymywały stabilność, przy czym spodziewano się niewielkich spadków poza dużymi, ważniejszymi miastami, podczas gdy ilość transakcji spadła o około 10% a czas ich przeprowadzania wydłużył się. Na jesieni, tak jak w innych częściach Europy, kryzys finansowy wywołał problemy z otrzymaniem kredytu oraz redukcję liczby transakcji. W ostatnim kwartale roku ceny nieruchomości w lokalizacjach mniej atrakcyjnych spadły o około 5%. W skali roku ceny nieruchomości w dobrych lokalizacjach nie zmieniły się lub wzrosły nieznacznie powyżej stopy inflacji, przy czym te o bardziej przeciętnej lokalizacji odnotowały spadek cen o około 3%, a te w całkiem słabej - spadek między 5% i 7%. Na rynku najmu widoczny był ogólny spadek cen o około 4% do 7%, przy czym lepiej usytuowane nieruchomości nie zostały tym spadkiem mocno dotknięte. W wyniku kryzysu popyt na najem wzrósł toteż spodziewany jest wzrost cen najmu.
Państwa skandynawskie
Poza Danią, jak już wspomniano, wpływ kryzysu finansowego był w państwach skandynawskich mniej odczuwalny niż w państwach należących do pierwszej grupy. Jednak spadek cen został odnotowany i tutaj. W Norwegii ceny spadły o 6,2% w czwartym kwartale 2008 roku w porównaniu z trzecim kwartałem tego samego roku, co stanowiło spadek o 10,4% od czasu szczytu w drugim kwartale roku, oraz spadek w wysokości 7,5% od czwartego kwartału 2007. W przypadku najmu średni wzrost czynszu w skali roku dla wszystkich wynajmowanych lokali mieszkalnych wyniósł 5,7%, przy czym czynsz za lokale jednopokojowe wzrósł znacznie, bo aż o 9,6%, jednakże należy zwrócić uwagę na duże różnice regionalne w tym zakresie. Ceny w Szwecji nadal wzrastały w trzecim kwartale 2008 roku w porównaniu z drugim kwartałem tego roku. Jednakże pod koniec roku ceny zaczęły spadać a oficjalne wskaźniki informowały o spadku w skali krajowej wynoszącej 3% dla budynków jedno- i dwulokalowych w czwartym kwartale w porównaniu z trzecim kwartałem 2008 roku. W skali rocznej nie odnotowano zmiany cen na poziomie krajowym w porównaniu z rokiem 2007.
W Finlandii, według Jukka Malila - CEO w KVKL, organizacji członkowskiej CEPI - „rok 2008 charakteryzowały dynamiczne zmiany na fińskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Do kwietnia poziom sprzedaży utrzymał się na rekordowym poziomie a ceny nieruchomości mieszkaniowych osiągnęły niespotykany poziom. Rozpoczęcie sezonu wakacyjnego jeszcze nie zapowiadało niczego niepokojącego, ale nad uczestnikami rynku zawisła groźba spowodowana przypuszczeniami, że kłopoty, w których znajdował się rynek nieruchomości w USA, odbiją się na Finlandii skoro wpłynęły na tak wiele państw zachodniej Europy.” We wrześniu i październiku ceny zatrzymały się po okresie wzrostu na początku roku, szczególnie w przypadku większych nieruchomości, podczas gdy popyt na małe nieruchomości utrzymał się. Następnie ceny zaczęły powoli spadać, ale, prawdopodobnie z powodu tego, że ceny domów w Finlandii wzrastały w umiarkowanym tempie w porównaniu z niektórymi państwami europejskimi, spadek nie był aż tak drastyczny.
Oficjalne statystyki potwierdziły to podając wskaźnik spadku cen wynoszący 1,4% na poziomie krajowym za okres od lipca do września w porównaniu z poprzednim kwartałem. Ilość przeprowadzanych transakcji zmniejszyła się o około 20% w porównaniu z odpowiadającym okresem w roku poprzednim. Zgodnie z danymi Urzędu Statystycznego Finlandii ceny sprzedaży w trzecim kwartale 2008 roku nadal wykazywały lekki wzrost w wysokości 2,3% w przypadku domów i 0,4% w przypadku mieszkań. W ostatnim kwartale 2008 roku ogólny spadek cen domów zaostrzył się osiągając niemal 4% w porównaniu z poprzednim kwartałem 2008 roku i odpowiadającym okresem w 2007 roku. Podsumowując, wolumen sprzedaży nieruchomości spadł o około 40% w całym kraju w ostatnim kwartale roku. Dzięki szybkim sprzedażom na początku roku wartość oraz łączna ilość sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych spadła jedynie o około 13% do 15% w skali roku. Ceny wynajmu pozostały względnie stabilne: wzrost cen wynajmu domów wyniósł 3,7% a mieszkań 4,2% za trzeci kwartał 2008 roku w porównaniu do tego samego okresu w roku 2007.
Niemcy: szczególny przypadek
Niemcy nie doświadczyły takich wzrostów cen, jakie miały miejsce w kilku inny krajach. W 2007 roku ceny nadal spadały, aczkolwiek w ograniczonym tempie, a niewielki spadek w skali rocznej został odnotowany pod koniec 2008 roku. Niemcy charakteryzują się dużym, regulowanym rynkiem najmu, o niskim wskaźniku zamieszkania lokali przez właścicieli niż inne państwa europejskie. Jednak, chociaż mogą nie pasować do tych samych kategorii, co państwa wspomniane wcześniej, Niemcy nie ustrzegły się przed zewnętrznym szokiem gospodarczym a kondycja gospodarki niemieckiej pogorszyła się pod koniec roku.
Ogólnie w 2008 roku ceny sprzedaży i najmu nieruchomości w Niemczech były względnie stabilne, chociaż odnotowano ich niewielki spadek (1,5%) jeśli chodzi o sprzedaż i niewielki wzrost cen (1% w przypadku domów oraz 1,5% w przypadku mieszkań) w przypadku wynajmu. Trwają dyskusje o ewentualnej zmianie ustawy o wynajmie nieruchomości, szczególnie w celu zapewnienia, aby redukcje opłat za media osiągnięte poprzez modernizację wpłynęły na czynsze netto. Pozwoliłoby to właścicielom na wynagrodzenie kosztów poprawy efektywności energetycznej, które są obecnie w wielu przypadkach obowiązkowe. Istnieje obawa, że obecne prawo hamuje modernizację budynków związaną z efektywnością energetyczną.
Zmienne losy Europy Środkowej i Wschodniej
Państwa Europy Środkowej i Wschodniej zostały nieuchronnie dotknięte globalnym kryzysem finansowym, ale w tym przypadku także czas i rozmiar wpływu tego kryzysu nie były wszędzie jednakowe.
Państwa bałkańskie
Rynki państw bałkańskich charakteryzowały ich własne problemy, które ulokowały te kraje w pierwszej grupie państw dotkniętych skutkami kryzysu. Łotwa doświadczyła boomu cen domów na początku XXI wielu, kiedy to ceny wzrosły dwukrotnie od 2004 do 2006 roku. Jednak rynek zmienił się, wykazując spowolnienie w 2007 roku a ceny zaczęły spadać z powodu niedużego wzrostu gospodarczego i wysokich stóp procentowych. Pod koniec trzeciego kwartału 2008 roku ceny spadły o 24,1% w skali roku, a poprawa sytuacji gospodarczej nadal nie była widoczna, co spowodowało, że Łotwa musiała pod koniec roku szukać pomocy finansowej MFW. Rynek nieruchomości Estonii także ucierpiał w 2008 roku, co doprowadziło do pogłębienia spadku cen rozpoczętego w 2007 roku. Podobnie jak na Łotwie, także w Estonii już wcześniej dał się odczuć silny wzrost cen napędzany ogromną ekspansją rynku kredytów hipotecznych. Wzrost stóp procentowych wywarł nacisk na rynek. Pod koniec 2008 roku, ceny spadły o 16,3% w skali roku. Sytuacja Litwy była względnie lepsza przez większość roku 2008, ale spadek cen dotarł także tutaj i wyniósł 5,7% w trzecim kwartale 2008.
Inne państwa Europy Środkowej i Wschodniej
W Polsce także mieliśmy do czynienia z boomem na rynku mieszkaniowym, a ceny ustabilizowały się w 2007 roku. Jesienią 2008 wyglądało na to, że przyszli kupujący napotkali problemy z otrzymaniem finansowania, co miało wpływ na rynek. Na zaufanie do rynku wpłynęły także trudności w innych krajach. Stan budów już rozpoczętych doprowadził do wysokiej podaży, gdzie deweloperzy oferowali nieruchomości w promocjach, aby podnieść sprzedaż. Zmniejszenie sprzedaży rozpoczęło się w trzecim kwartale 2007 roku, tak że jesienią 2008 ceny wywoławcze, w skali rocznej, spadły o około 5% do poniżej 15%, a deweloperzy w poszczególnych ofertach proponowali obniżki cen w wysokości około 10% do 25%. W Warszawie ceny nieruchomości wystawionych na sprzedaż w trzecim kwartale 2008 roku spadły o 6% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Jednak trudno jest otrzymać oficjalne dane liczbowe dla całego rynku polskiego. Informacje za rok 2008 przekazane przez PREF, organizację członkowską CEPI (na podstawie danych z systemu oferowania wielokrotnego - MLS obejmującego około 20% wszystkich transakcji rynkowych) wskazują, w okresie od 2005 do 2008 roku na 95% wzrost liczby transakcji w przypadku domów i 86% wzrost liczby transakcji w przypadku mieszkań, a ceny najmu domów wzrosły o 107% natomiast mieszkań o 132%. Obecnie nie są dostępne oficjalne dane statystyczne dla Rosji, przy czym dane szacunkowe są bardzo zróżnicowane, a uderzający jest fakt, że dane liczbowe dla Rosji za rok 2008 przytaczane przez GUD, organizację członkowską CEPI wskazują na wzrost cen domów i mieszkań sięgający 120% i podobny wzrost cen najmu. Może to wskazywać na szczególne czynniki odnoszące się do tych konkretnych rynków.
Rynek nieruchomości w Czechach osiągnął lepsze wyniki niż wiele innych rynków w 2008 roku, szczególnie w pierwszym kwartale. W trzecim kwartale 2008 roku wzrost w skali rocznej wyniósł 25,1% a zwolnienie do 5,4% nastąpiło w trzecim kwartale roku w skali kwartalnej. Jednak w Pradze nie zauważono znaczących wahań cen w 2007 roku ani na początku 2008 roku, a popyt na domy jednorodzinne utrzymał się. Podaż na rynku najmu nieruchomości w Republice Czech nieznacznie przewyższyła popyt w pierwszej połowie 2008 roku, a ceny w większości krajów zatrzymały się lub nieznacznie spadły. Regulowany czynsz wzrastał a w niektórych regionach osiągnął wartość rynkową, przy stopniowej liberalizacji w kierunku wolności umów w perspektywie końca 2010 roku, od marca 2006 było stosunkowo łatwo jednostronnie podnieść czynsz za najem, jednak w ramach określonych ograniczeń prawnych.
W drugiej części roku Jan Borůvka z ARK CR, przewodniczący EPAG 2009, potwierdził, że skutki kryzysu zaczęły być odczuwalne, szczególnie od września. Spadł popyt i dużo mówiło się o kryzysie w mediach, co wywarło wpływ na pewność konsumencką i spowolnienie na rynku. To z kolei w sposób szczególny odbiło się na deweloperach: ceny ustabilizowały się, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości z rynku pierwotnego. Dane liczbowe na koniec roku świadczyły o wzroście w wysokości 5% zarówno w przypadku domów jak i mieszkań.
Węgry przeszły okres stabilizacji cen, przy rocznym wzroście za trzeci kwartał roku 2008 wynoszącym 5,2%, przy malejącym do 2,6% wzroście cen w trzecim kwartale. W Słowenii miał miejsce znaczny spadek cen domów – o 15%, ale z kolei czynsze za najem mieszkań wzrosły o 5%. W porównaniu z rokiem 2007 roczna liczba transakcji zmniejszyła się o połowę. W Austrii rynek zachowywał się w bardziej zrównoważony sposób: ceny sprzedaży nieruchomości wzrosły w skali rocznej o 1% (domy) i 1,5% (mieszkania), a ceny najmu mieszkań skoczyły w górę o 0,5%.
Prognozy na 2009 rok
Według Komisji Europejskiej "warunki na rynkach finansowych pogorszyły się w zastraszającym tempie od ostatniej jesieni, co wzmocniło globalny spadek gospodarczy " a rynki te pozostają w stanie dalekim od normalności. Wskaźniki gospodarcze pogorszyły się po intensyfikacji kryzysu finansowego jesienią 2008, po czym nastąpił ostry spadek globalnej aktywności ekonomicznej w ostatnim kwartale 2008 roku. Jednak Komisja Europejska spodziewa się, że spadek globalnego wzrostu będzie krótki, a powrót tendencji wzrostowych pojawi się w połowie 2009 roku. Strefa euro znajduje się w stanie recesji i wszystkie państwa mogą zostać nią mocno dotknięte. Niektóre państwa doświadczą przedłużonej stagnacji gospodarczej w zależności od wielu czynników włącznie z podatnością na korekty cen nieruchomości. Bezrobocie prawdopodobnie wzrośnie i będziemy mieć do czynienia ze znaczną niepewnością.
Dlatego wydaje się, że rok 2009 będzie rokiem walki dla rynku nieruchomości i mogą pojawić się dalsze spadki cen, podczas gdy poprawa sytuacji nie będzie odczuwalna aż do drugiej połowy 2009 roku. Początkowo wskaźniki na rok 2009 potwierdziły, że ilość transakcji będzie spadać, podczas gdy okres potrzebny do pełnego przeprowadzenia transakcji wydłuży się. W przypadku rynku najmu większa podaż może oznaczać, że ceny najmu spadną. Jest oczywiste, że wszelkie prognozy powinny być ostrożne, jednak wygląda na to, że dostępność kredytów jest kluczem do ożywienia rynku, tak więc do momentu, do którego sytuacja się nie poprawi, sytuacja na rynku nieruchomości nie zmieni się.
W jaki sposób stowarzyszenia branżowe mogą pomóc swoim członkom?
W tym roku uznanym za wyjątkowo trudny, problemy rynkowe wywarły wpływ na losy niektórych branż związanych z nieruchomościami. Trudności zaważyły na sytuacji agentów nieruchomości, podczas gdy zarządzających nieruchomościami kryzys ominął. Świadomi tego członkowie stowarzyszenia CEPI podjęli działania zmierzające do tego, aby pomóc swoim członkom przetrwać ciężkie czasy, a także wzywali rządy poszczególnych państw do pomocy poprzez podjęcie działań stymulujących gospodarkę.
Na przykład w Republice Czech ARK CR starało się wprowadzić dla swoich członków nowy system oferowania wielokrotnego - MLS. Jeśli będzie można go uruchomić, organizacja ma nadzieję, że pomoże on jej członkom w obliczu kryzysu. W Danii DE stara się pomagać swoim członkom zarabiać pieniądze na innych usługach, umożliwiając im utrzymanie dochodów, a podejmowane działania obejmują: inicjatywę rozwoju programów nauczania członków stowarzyszenia alternatywnych sposobów zarabiania – np. wykorzystywania wiedzy w nowej dziedzinie jaką są aukcje związane z egzekucją przymusową; podejmowanie ciągłych działań wpływających na system polityczny, aby dostosować się do potrzeb banków, a także rynku nieruchomości; praca polityczna obliczona na zredukowanie a w końcu minimalizację przeszkód administracyjnych i w ten sposób ograniczenie kosztów. W Finlandii SKVL prowadzi następujące działania: ograniczyła składkę członkowską, aby pomóc swoim członkom stawić czoła nowej sytuacji; prowadził negocjacje z niektórymi aktorami (portalami Internetowymi, reklamowymi, podmiotami zajmującymi się statystyką itp.) w celu zmniejszenia kosztów; zorganizował możliwość otrzymywania wszystkich dokumentów w formie elektronicznej za darmo od kwietnia.
We Francji FNAIM wprowadziła pakiet 6 działań, aby pomóc swoim członkom: społeczna gorąca linia z poradami prawnymi; podręcznik zobowiązań socjalnych; coaching dla przedsiębiorstw w trudnej sytuacji; doroczny kongres 2008, który przybrał formę zjazdu poświęconego poszukiwaniu rozwiązań w tej trudnej sytuacji; runda po Francji planowana na koniec 2008, aby zwiększyć świadomość podejścia i strategicznych wyborów koniecznych do ochrony przedsiębiorstw i agencji; skierowanie prośby do Oséo Bank, aby świadczył pomoc dla członków znajdujących się w trudnej sytuacji. Na Węgrzech HAREM bierze udział w posiedzeniach komitetu liderów stowarzyszeń utworzonego przez rząd w celu zajęcia się problemami wynikającymi z kryzysu finansowego.
W Irlandii IAVI zaoferuje: darmowe wpisy na rok 2009 dla członków pozbawionych pracy; darmowe seminaria i kursy rozszerzające umiejętności zawodowe dla członków w pełni wykwalifikowanych we wszystkich sektorach związanych z nieruchomościami, ale którzy w ciągu ostatniej dekady sprzedawali wyłącznie nieruchomości mieszkaniowe, aby odświeżyć ich umiejętności wyceny oraz inne, co sprawi, że poprawią się ich widoki na pracę, kiedy rynek się ustabilizuje. SCS oferuje znaczne redukcje składek członkowskich za rok 2009 oraz wsparcie przy zmianie ścieżki kariery. W Holandii NVM poprosiła holenderski rząd o: zwiększone dotacje dla osób o niskich i średnich dochodach przy zakupie domów; podwyższenie poziomu hipotecznych gwarancji państwowych; optymalizację schematu pożyczki początkowej; niższe podatki od transferów pieniężnych i sprzedaży. Wszystkie te przykłady ukazują jak stowarzyszenia zawodowe mogą użyć swoich zasobów na rzecz stowarzyszeń członkowskich.
Wnioski
Informacje na rok 2008 nie były aż tak złe, ale w z biegiem czasu wskazanie jasnych stron stawało się coraz trudniejsze. Ogólnie rzecz biorąc te państwa, w których mieliśmy do czynienia z bańką cenową w odniesieniu do domów po silnym wzroście były pierwszymi, które odczuły najdotkliwiej skutki kryzysu. Jednak skala problemów systemu finansowego oraz wpływ globalizacji oznaczał, że trudności w sektorze finansowym szybko się rozprzestrzeniły nawet do tych regionów Europy, które nie zostały dotknięte podstawowymi problemami finansowymi. Inne państwa, które przetrwały większość 2008 roku względnie nietknięte, przeżyły wstrząs pod koniec roku spowodowany kumulacją kłopotów finansowych przekładających się na zagrożenie dla europejskich gospodarek. Należy nadmienić, że dane liczbowe, w oparciu, o które stworzono niniejszy raport, odnoszą się do trzeciego kwartału 2008 roku. Dane z czwartego kwartału 2008 mogą mieć znaczenie dla wielu państw i mogą wywołać dalsze komentarze.
2008 był rokiem wyzwań dla tych, którzy rozumieją rynek, choćby z powodu tempa, w jakim sytuacja się zmieniała w niektórych państwach, szczególnie pod koniec roku. Należy zauważyć, że w wyjątkowo trudnym roku dla branży nieruchomości profesjonalizm był niezwykle istotny. Trudny rynek wymagał doświadczonych i wykwalifikowanych specjalistów. Uderzające były także różnice pomiędzy rynkami zauważalne na poziomie krajowym i regionalnym, przy czym bardzo silne wahania regionalne miały miejsce w obrębie małych państw. Wyzwanie, jakim było zrozumienie tego rynku, polegało na braku kompleksowych i godnych zaufania informacji o cenach w różnych państwach. W roku, który może wywołać prawdziwy chaos na rynku nieruchomości należy zwrócić uwagę na większą przejrzystość w zbieraniu i przekazywaniu informacji o cenach nieruchomości. W związku z tym CEPI wzywa do utworzenia obserwatorium rynku, a sama testuje schemat pilotażowy biorący pod uwagę państwa europejskie. Mamy nadzieję, że przyczyni się to do lepszego zrozumienia rynku w przyszłości.
CEPI jest także zdania, że skomplikowana rola nieruchomości w gospodarczym i finansowym kryzysie, która zmaterializowała się w skali globalnej świadczy o tym, że UE powinna zainteresować się europejskim rynkiem nieruchomości. W tej chwili nieruchomości pozostają wyłącznie domeną państw członkowskich UE, ale większa harmonizacja i przejrzystość działania rynku nieruchomości może tylko wzmocnić działanie rynku wewnętrznego UE, szczególnie w obliczu rozszerzania integracji europejskiej oraz zwiększenia ilości operacji transgranicznych. W obecnych okolicznościach CEPI jest zmuszona postawić pytanie o rolę regulatora europejskiego dla działania na rynku nieruchomości i specjalistów z branży nieruchomości. Jest to pytanie, na które należy odpowiedzieć w sposób zaspakajający potrzeby wszystkich obywateli państw europejskich na terenie całej Europy.
Uwagi: Wszystkie prawa zastrzeżone, prawa autorskie 2009 CEPI. Żadna z części niniejszego raportu nie może być powielana, przechowywana bądź przesyłana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez wcześniejszej zgody CEPI. CEPI nie ponosi odpowiedzialności, wyraźnej ani dorozumianej, w związku z prawdziwością treści raportu i nie może przyjąć odpowiedzialności prawnej za błędy lub luki w nim zawarte. Informacje w niniejszym raporcie dotyczą ogólnych tendencji i nie są poradami w żadnej konkretnej kwestii bądź odnośnie konkretnych projektów. Żaden czytelnik nie powinien działać na podstawie informacji zawartych w niniejszym raporcie bez uprzedniego zasięgnięcia rady fachowców.
Facebook
do góry