RAPORT CEPI - TRENDY NA RYNKACH NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W
EUROPIE W 2007R.

Rok zmian na rynkach nieruchomości?

Rok 2007 przyniósł ciekawe zjawiska na rynkach nieruchomości w państwach europejskich. Czynniki zewnętrzne w oczywisty sposób wpływają na rynek nieruchomości - zmiany ekonomiczne i finansowe wywierały wpływ na rozwój rynków, szczególnie widoczny był wpływ globalnych trudności na rynku finansowym, które w niektórych krajach doprowadziły do zatrzymania stałego wzrostu cen nieruchomości. Ponieważ jednak w innych krajach wzrost cen nie został zatrzymany, trudno jest tu mówić o trendzie widocznym w całej Europie. Sytuację komplikuje fakt występowania fundamentalnych różnic strukturalnych pomiędzy rynkami, nawet wewnątrz Unii Europejskiej. Poniższy przegląd rynków został opracowany przede wszystkim na podstawie informacji otrzymanych od organizacji członkowskich CEPI.

Zacznijmy od spojrzenia wstecz - dane zebrane w 2006r. i opublikowane w raporcie CEPI wskazywały, że ceny domów i mieszkań rosły w zasadzie we wszystkich państwach. Jedynym wyjątkiem były Niemcy, gdzie odnotowano niewielkie spadki. Najwyższe minimalne i maksymalne ceny metra kwadratowego w stolicy występowały we Włoszech, zarówno w odniesieniu do domów (2.400-11.000 euro), jak i do mieszkań (2.000-15.000 euro). Zaraz za Rzymem znalazły się kolejne najdroższe stolice europejskie: Madryt i Dublin. Najwyższy roczny wzrost cen w porównaniu z rokiem 2005 odnotowano na Łotwie (wyniósł on 49% dla mieszkań i 30% dla domów). Zmiany te dobrze odzwierciedlają intensywny rozwój rynków nieruchomości w krajach Europy Wschodniej, który nastąpił po uzyskaniu przez nie członkostwa w Unii Europejskiej.

W czerwcu 2007r. Europejski Bank Centralny (EBC) w raporcie Financial Stability Review wyraził opinię na temat ryzyka wynikającego ze wzrostu kosztów zabezpieczenia kredytów związanego z sub-standardowymi papierami wartościowymi i jego wpływu na szeroko rozumiany rynek instrumentów finansowych. Zwrócił także uwagę na zmniejszenie tempa udzielania kredytów dla sektora mieszkaniowego, które daje się zauważyć od 2006r., chociaż poziom akcji kredytowej nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, przy pewnych oznakach zahamowania wzrostu cen domów na kilku rynkach
europejskich. EBC wyraził opinię, że ryzyko potencjalnie szkodliwego spadku cen nieruchomości w przyszłości w całej strefie euro należy uznać za ograniczone, chociaż nadal utrzymują się różnice pomiędzy poszczególnymi państwami członkowskimi. Pewną obawę budzi możliwość utrzymania się bezprecedensowo wysokiego poziomu kredytowania hipotecznego w tych regionach strefy euro, gdzie wartości domów zdają się być przeszacowane, występuje wysoki poziom zadłużenia i większość kredytów jest udzielana przy zmiennej stopie procentowej.

Ponadto w 2007r. miały miejsce podwyżki cen ropy, umacnianie się wartości euro i wzrost kosztów kredytowania związany z kredytami sub-standardowymi. Czynniki te w połączeniu ze wzrostem stóp procentowych kredytów konsumpcyjnych i zaostrzonymi kryteriami rozpatrywania wniosków kredytowych, przyczyniły się do wzrostu zaniepokojenia wśród inwestorów. Pod koniec roku wszystkie te czynniki były odczuwalne, chociaż w różnym stopniu w różnych krajach. Poniżej przedstawiamy bardziej szczegółowy opis tych zmian z podziałem na poszczególne kraje.

Korekty na niektórych rynkach

Dla przykładu, dane dostarczone przez jedną z organizacji członkowskich CEPI z Francji, ilustrują praktyczny wpływ wyżej wymienionych czynników na rynki finansowe. W październiku zeszłego roku FNAIM zarejestrowała zwolnienie tempa wzrostu cen we wszystkich segmentach rynku. W trzecim kwartale na rynku wtórnym ceny rosły w tempie 4,7% (w porównaniu z 7,1% pod koniec 2006r.), zaś na rynku wynajmu w tempie 1,6% (w porównaniu z 3,6% pod koniec 2006r.)
W całym roku FNAIM odnotowała we Francji wzrost cen na rynku wtórnym o 3,8% w porównaniu z 7,1% w 2006r. i 10,4% w 2005r., co ilustruje spadek tempa wzrostu cen. Dalsza stabilność rynku zależy od takich czynników jak terminowość spłacania kredytów przez gospodarstwa domowe, ryzyko zwiększonej inflacji, prawdopodobny spadek siły nabywczej i możliwe utrzymywanie się problemów na rynkach finansowanych. Nie można wykluczyć, że w 2008r. ceny będą na przemian rosły i spadały.
Jak podaje NVM w Holandii w ostatnim kwartale 2007r. ceny wzrosły o 1,2%, podczas gdy w analogicznym okresie roku 2006 - o 4,3%. W Danii, według informacji podanych przez EDA,ceny domów jednorodzinnych w 2006r. gwałtownie wzrosły, a w 2007 zmniejszyły się. Również dostarczone przez SKVL informacje z Finlandii pokazują, że po okresie zwyżek i dużej liczby transakcji na rynku, który spowodował w 2007r. wzrost cen domów i mieszkań o około 6%, pod koniec roku ceny zaczęły spadać.

Z kolei na innych rynkach zachodziły głębsze zmiany. Jak podaje IVAI, jedna z irlandzkich organizacji członkowskich CEPI, w roku 2007 "rynek nieruchomości przeżył głębokie zmiany i to nie tylko w Irlandii. Podobnie jak w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii, bardziej restrykcyjna polityka monetarna i obawa przed przeszacowaniem wartości nieruchomości doprowadziły do spadku popytu, zwłaszcza inwestycyjnego. Począwszy od lutego, średnie ceny nieruchomości, które na początku roku były na bardzo
wysokim poziomie, zaczęły spadać."

Korekcie cen w 2007r. towarzyszyło osłabienie aktywności na rynku. Po dość długim okresie boomu cenowego, średnie ceny domów w Irlandii spadły w listopadzie o 1,1%, a w okresie poprzednich dwunastu miesięcy o 5,9%. Był to rok podwyżek stóp procentowych i braku pewności na rynku pracy, które to czynniki są szczególnie niekorzystne dla młodych, wysoko zadłużonych kredytobiorców.
Według informacji podanych przez IAVI, w 2007r. w wyniku reakcji sektora budownictwa na malejący popyt, odnotowano w Irlandii gwałtowny spadek liczby wprowadzanych na rynek mieszkań i domów, a ceny nieruchomości mieszkaniowych osiagnęły pod koniec roku poziom porównywalny z cenami z końca 2005r. Zmiany wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych, wprowadzone w związku z ustawą budżetową, powodują znaczne, korzystne dla wielu nabywców spadki cen.

W 2007r. odnotowano duży wzrost czynszów nieruchomości mieszkaniowych (w Dublinie na poziomie 10-12% rocznie), co wskazuje na silny ukryty popyt i pozwala mieć nadzieję, że najgorsze już minęło. Prognozy na 2008r. mówią o spadku cen nieruchomości mieszkaniowych w Dublinie rzędu 4,1% i wzroście czynszów o 4%. Podczas gdy większość analityków spodziewa się poprawy koniunktury w największych miastach począwszy od połowy roku, bardziej pesymistyczne prognozy mówią, że nastąpi to dopiero pod koniec roku 2008.  W Wielkiej Brytanii także słychać głosy wyrażające obawę z powodu spowolnienia rynku. W ostatnim kwartale 2007 tempo wzrostu cen domów
zmniejszyło się z 16,5% w trzecim kwartale do 6,9% w skali kraju i 12,8% w Londynie. Ponieważ wielu kredytobiorców zbliża się do momentu, w którym przestaje ich obowiązywać stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych, w związku z czym zaczną oni ponosić wyższe koszty finansowania, Urząd Nadzoru na Usługami Finansowymi nie wykluczył pogorszenia się w 2008r. sytuacji na tamtejszym rynku.

Również w Hiszpanii pojawiły się oznaki ochłodzenia rynku - niższa liczba transakcji i spłaszczenie cen. Po latach wyraźnych wzrostów cen, roczne tempo wzrostu pod koniec trzeciego kwartału wynosiło 5,3% Pod koniec roku pojawiły się pierwsze spadki cen, na poziomie 2% w Barcelonie i 0,3% w Madrycie. Według prognoz prawdopodobny jest dalszy spadek poziomu cen.
W latach 2001-2006 nastąpił wzrost aktywności na rynku nieruchomości w Hiszpanii, spowodowany ożywieniem inwestycyjnym. Na przykład w 2003r. w Hiszpanii oddano do użytku 450.000 mieszkań (dla porównania w tym samym roku w Stanach Zjednoczonych oddano 800,000 nowych mieszkań). W okresie tym utrzymywał się popyt inwestycyjny generowany przez zagranicznych klientów utrzymywał się na wysokim poziomie, a oprocentowanie kredytów - na niskim.

Po okresie wzmożonej aktywności na rynku, rok 2007 opisywano jako "straszny dopust dla hiszpańskich firm nieruchomościowych", kiedy to popyt malał, stopy procentowe rosły, a banki chcąc uniknąć trudności, które pojawiły w Stanach Zjednoczonych w związku z sub-standardowymi kredytami, zaostrzały kryteria udzielania pożyczek. Jednakże ochłodzeniu rynku w Hiszpanii towarzyszył wzrost międzynarodowej działalności inwestycyjnej prowadzonej przez hiszpańskich nabywców i deweloperów.
Wydaje się, że w Hiszpanii oznaki spowolnienia rynku są odczuwalne bardziej niż w innych krajach, ponieważ jest tam duży rynek domów wakacyjnych, który jest bardziej podatny na zmiany koniunktury. Ponadto rynek hiszpański charakteryzuje się dużymi rozmiarami, dzięki czemu wywiera większy wpływ na gospodarkę narodową niż w innych krajach.
W Niemczech ceny transakcyjne nadal wykazywały tendencję spadkową, ale tempo ich spadku było mniejsze. Dał się zauważyć wpływ niewystarczającej podaży. W listopadzie 2007r. liczba lokali mieszkalnych, dla których wydano pozwolenia na budowę zmniejszyła się do 118.000, co oznacza 32% spadek w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Liczba lokali oddanych do użytku spadła do 225.000 (z 248.000 w 2006r. i 600.000 w 1995r.), osiągając najniższy poziom od zakończenia II wojny światowej.

Na rynku mieszkań na wynajem odnotowano wzrost wynoszący w stosunku rocznym
średnio 1%, chociaż należy zaznaczyć, że wystąpiły duże różnice pomiędzy małymi i dużymi miastami, takimi jak Essen, w którym wzrost wyniósł 10%, czy Hamburg, Berlin i Lipsk, gdzie wzrost wyniósł 4%. W ciągu roku ceny transakcyjne domów jednorodzinnych z tarasem zmniejszyły się w skali kraju średnio o 1%. Rynek jednak wydaje się stabilny - w niektórych miastach występują niewielkie korekty cen w dół, ale w większości mamy do czynienia z niewielkim wzrostem. Wprowadzone ostatnio mechanizmy fiskalne zachęcające do nabywania lokali (jednak tylko w celach mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych) przyczyniły się do powstania opinii, że jest to dobry czas na dokonywanie zakupów.  

Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej nadal obserwowaliśmy dużą aktywność,
wynikającą z przyciągnięcia przez nie w ostatnich latach wielu projektów inwestycyjnych. Najwyższe wzrosty cen odnotowano w Bułgarii, gdzie w trzecim kwartale osiągnęły one 30,6% w stosunku rocznym. Były one efektem niewystarczającej podaży, zwłaszcza w segmencie nowoczesnych apartamentów oraz zwiększonej aktywności inwestycyjnej. Globalny kryzys kredytowy wydaje się mieć jedynie niewielki wpływ na ten kraj. Dzięki wzrostowi rocznemu wartości transakcji o 2,36 miliarda euro do poziomu 11,36 miliarda euro w 2007r. Bułgaria została uznana za najsilniejszy rynek nieruchomości na świecie.  Ponadto wydaje się prawdopodobne, że również w Rumunii wystąpiły podwyżki cen po jej przystąpieniu do Unii Europejskiej 1 stycznia 2007r. Jakkolwiek miarodajne dane uzasadniające tę tezę nie są jeszcze dostępne, to doświadczenie wskazuje, że w latach poprzedzających uzyskanie członkostwa następuje wzrost cen.  
Na Łotwie ceny znacznie wzrosły (co ilustrują wcześniej przywołane dane za 2006r.), ale w 2007r. rynek zwolnił i jak pokazuje badanie z października 2007r. ceny mieszkań spadły o 2%, osiągając poziomo o 6% wyższy niż w październiku 2006r. Prawdopodobnie późniejsze dane wykażą dalsze spadki cen.

Słowacja to kolejny kraj, w którym rok 2007 przyniósł istotne zmiany na rynku nieruchomości. W perspektywie średnioterminowej, na rynku nieruchomości mieszkaniowych wystąpił wzrost cen o 8-10%. Rynek rozwijał się dynamicznie od 2001, ale należy podkreślić, że w 2007r. na rynek mieszkaniowy przypada 1/3 ogólnej działalności budowlanej w kraju.
Dynamiczny wzrost nastąpił dzięki napływowi kapitału i inwestorów, chociaż płynność inwestorów rozpoczynających nowe projekty budzi pewne wątpliwości. Inne istotne czynniki sprzyjające rozwojowi rynku to silny popyt, warunki udzielenia kredytów hipotecznych, dostępność inwestycji (zwłaszcza w Bratysławie i na terenach przemysłowych), wprowadzenie euro i atrakcyjne ceny. W 2007r. ukończono budowę 14,000 lokali, rozpoczęto budowę 20.500, a w trakcie budowy znajdowało się 54.000 lokali.

Silny popyt jest rezultatem deficytu mieszkaniowego: na Słowacji wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi 310, podczas gdy w Unii Europejskiej wartość średnia kształtuje się na poziomie 400. W zależności od regionu, w pierwszych sześciu miesiącach 2007r. ceny wzrosły od 10 do 50% i w przypadku nowych mieszkań wynosiły średnio od 1.500 euro w Bratysławie do 900-1.200 euro poza Bratysławą. Słowackie banki oferują kredyty do 120% wartości nieruchomości. Zainteresowaniem inwestorów cieszy się atrakcyjny rynek domów wakacyjnych na Słowacji. Dotyczy to również innych państw
regionu, przy czym daje się zauważyć przesunięcie zainteresowania domami
wakacyjnymi na wschód.

W 2007r. w Polsce również zmniejszyło się tempo wzrostu cen nastąpiła ich stabilizacja. Szczególnym czynnikami, które mogły mieć wpływ na rynek jest wprowadzenie na początku roku antyspekulacyjnego podatku w wysokości 19% od wzrostu wartości nieruchomości, który jest staje się należny w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od daty zakupu. Inną ważną zmiana podatkową jest likwidacja ulgi, pozwalającej na uniknięcie podatku w przypadku zainwestowania środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania w zakup mieszkania lub budowę domu. Wysokie ceny doprowadziły do zmniejszenia dostępności mieszkań i silnej konkurencji na tynku. W Warszawie mimo intensywnej produkcji budowlanej, ceny utrzymują się na wysokim poziomie, chociaż tempo ich wzrostu uległo zmniejszeniu. Po okresie wzmożonej
aktywności spekulacyjnej, nabywcy inwestycyjni stali się bardziej ostrożni.
Wzrost budownictwa mieszkaniowego przyczynia się do dalszego rozwoju rynku
mieszkaniowego.
W całej Europie Wschodniej poziom budownictwa mieszkaniowego utrzymywał się na wysokim poziomie. Pewną role odgrywają czynniki demograficzne, zwłaszcza w dużych miastach, w których występuje tendencja do spadku populacji (podobnie jak w większości krajów Unii Europejskiej). W tym regionie, ceny nieruchomości w miastach wydawały się być windowane przez popyt spekulacyjny, generowany częściowo przez nabywców zagranicznych.  Prognozy przewidują, że po 3-5 letnim okresie poakcesyjnego wzrostu cen, nastąpi okres o podobnej długości, ale charakteryzujący się wyższą podażą i
stagnacją cen. W krajach regionu następuje także rozwój rynku hipotecznego, wraz z którym pojawiają się nowe możliwości. Oczekuje się, że w perspektywie długofalowej największe zmiany nastąpią na Bałkanach i na Ukrainie, podczas gdy w innych państwach tempo wzrostu będzie maleć. Z powodu zmian gospodarczych i politycznych, rynki te nadal są w fazie kształtowania się.

Różnice strukturalne pomiędzy rynkami

A zatem jakie trendy występowały w 2007r.? Był to rok zmian na rynku nieruchomości, które przejawiały się z różną intensywnością w różnych krajach. Generalnie nastąpił spadek tempa wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych, chociaż były też wyjątki od tej zasady. Na obraz rynku wpływają czynniki ekonomiczne, gospodarcze i polityczne, a poza tym różne rynki europejskie znajdują się na różnych etapach rozwoju. Mimo zwiększonej dostępności kapitału transgranicznego i rozszerzenia się rynku domów
wakacyjnych, nadal dają się zauważyć istotne różnice pomiędzy rynkami. Jako
przykład tych różnic, można podać wskaźnik własności domów, który według EBC w 2003r. wyniósł w Niemczech 39%, a w Hiszpanii 85%, co daje  średnią 61%.  
Zwróćmy uwagę, że rynek włoski, na którym występuje wysoki wskaźnik własności domów (prawie 70% w 2003r., czyli więcej niż średnia europejska), charakteryzuje się kilkoma charakterystycznymi cechami, które nie występują na innych rynkach. Na przykład wiek, w którym Włosi kupują swój pierwszy dom jest wyraźnie wyższy niż w innych krajach; i tak dla osób w wieku 30 lat w krajach anglosaskich wskaźnik ten wynosi 40-50%, zaś we Włoszech jedynie 15-25%. Według opublikowanych w 2003r. danych EBC, średni poziom zadłużenia hipotecznego w Włoszech wynosił 10% w porównaniu ze średnią europejską wynoszącą 39% czy średnią dla Wielkiej Brytanii wynoszącą 60%. Ponadto kredyty hipoteczne we Włoszech są udzielane na krótsze okresy czasu,
zazwyczaj 10-15 lat. Na rozwój włoskiego rynku nieruchomości ma także wpływ długość postępowania egzekucyjnego w przypadku niespłacenia kredytu, które średnio trwa 48 miesięcy w porównaniu z okresem krótszym niż 5 miesięcy w Wielkiej Brytanii. Jednak rynek wzmacnia się dzięki mechanizmom podatkowym promującym posiadanie domów na własność (podobnym do rozwiązań stosowanych w innych krajach) oraz dzięki silnej regulacji rynku najmu, która hamuje podaż nieruchomości na wynajem.

Różnice regulacyjne w Europie

W Europie nadal istnieją duże rozbieżności w przepisach regulujących nabywanie nieruchomości, podobnie jak różnice w kosztach transakcji. W ramach Unii Europejskiej występują istotne różnice w stopniu regulacji, oraz różne modele przepisów regulacyjnych. Jako przykład można tu podać występujące w większość państw łacińskie systemy notarialne charakteryzujące się stałymi opłatami, poddany deregulacji system holenderski z negocjowanymi opłatami, systemy bazujące na usługach prawnika występujące w Wielkiej Brytanii, Irlandii, Czechach i Słowacji (i pewnym stopniu w Austrii) z
negocjowanymi opłatami oraz skandynawski system licencjonowanych pośredników
z negocjowanymi opłatami. Każdy z systemów regulacyjnych ma własną charakterystykę  która wpływa na koszt i czas trwania transakcji, która nakłada się na różnorodność przewidzianych przez prawo opłat występujących w różnych krajach.  
O ile na europejskim rynku nieruchomości dają się zauważyć pewne trendy i wyraźne zmiany zachodzące na rynkach międzynarodowych, trudno jest porównać ze sobą rynki z różnych państw. Dane pochodzą z różnych źródeł i zbierane przy pomocy różnych metod, co powoduje, że trudno porównywać ich miarodajność. Ponadto chociaż istnieje wiele źródeł, nie wszystkie są godne zaufania. Wziąwszy pod uwagę znaczenie rynku nieruchomości dla gospodarki europejskiej, korzystne byłoby istnienie dokładnych punktów odniesienia i porównywalnych danych na poziomie krajowym i ogólnoeuropejskim.  
Należy podekreslić, że mimo istnienia kilku europejskich inicjatyw prawodawczych, państwa członkowskie nadal w dużym stopniu samodzielnie ustalają zasady dostępu do swoich rynków nieruchomości. Co charakterystyczne, połowa państw członkowskich nie reguluje lub zaprzestała regulacji zawodów nieruchomościowych, jak gdyby liberalizacja była równoznaczna w deregulacją. CEPI wyraża przekonanie, że budowanie
europejskiego rynku nieruchomości oznacza także wdrożenie wspólnych przepisów, które nakładają pewne minimalne, ale konieczne wymagania. Jedynie w ten sposób możemy uczynić europejski rynek nieruchomości bardziej przejrzystym dla jego uczestników.