Złudzenia cenowe sprzedających. Analiza ofert „na wyłączność”

Podstawową zasadą funkcjonowania portalu ofert nieruchomości Fagora.pl, prowadzonego przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, jest promowanie tylko ofert na wyłączność. Oferty na wyłączność charakteryzują się tym, że tylko jedno biuro nieruchomości prowadzi proces sprzedaży czy wynajmu nieruchomości, zapewniając jednocześnie reprezentowanie klienta wobec całego rynku nieruchomości – tak klientów indywidualnych, jak i wobec wszystkich innych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

Analizowaliśmy oferty nieruchomości z Warszawy zamieszczone na portalu Fagora.pl z początku września 2011 oraz ze stycznia 2012. Efekty liczbowe tych analiz znajdują się w przedstawionej poniżej tabeli: 
Warszawska oferta mieszkaniowa
Dzielnica 	Średnia powierzchnia
mieszkania (m2)	Średnia liczba pokoi	Średnia cena za mkw. w zł	Średni wiek mieszkań w latach	
	Wrzesień
2011 	Styczeń 
2012 	Wrzesień
2011	Styczeń 
2012	Wrzesień
2011	Styczeń 
2012	Wrzesień
2011	Styczeń 
2012	
Bemowo
	67,29	63,4	2,7	3,0	7 934,52	8156	16	15	
Białołęka 	60,16
	61,9	2,5	2,5	6 676,76	6745,0	  9	8	
Bielany	61,27 
	50,78	2,7	2,4	8 315,35	7 645,00	 18	31	
Mokotów	76,85
	74,7	2,8	3,0	10 254,00	10 318,00	20	35	
Ochota	63,36
	61,7	2,5	2,6	8 869,53	8 898,00	36	40	
Praga Południe 	65,37	65,6	2,7	2,8	8 253,40	8 217,00	31	32	
Śródmieście 	65,61
	64,3	2,45	2,4	11 959,00	11716,00	53	61	
Targówek	71,4
	77,0	3,0	3,3	6 796,00	6 909,00	21	19	
Ursynów	74,0
	83,5	3,0	3,0	8 616,16	 8 425,00        	45	13	
Wilanów	102,54
	90	3,3	3	9 414,60	9 289,00	7	3	
Wola	54,18
	54,3	3,0	2,5	8 589,20	8 732,00	42	32	
Żoliborz	67,39
	76,0	2,5	2,7	10 362,00	9 612,00	45	42	
Praga Północ	53,76
	46,6	2,1	2,0	7 474,00	7 881,00	51	40	
Źródło: Fagora.pl

Liczba ofert w stosunku do września 2011 zmalała o około 14 proc. Może to być wynikiem przyspieszenia sprzedaży na skutek wygasania  programu „Rodzina  na Swoim”, a także ucieczki przed spodziewanym zaostrzeniem kryteriów przyznawania kredytów przez banki. Zdecydowaliśmy się przedstawić średnie ceny metra kwadratowego ale wraz z danymi o powierzchni lokali, liczbie pomieszczeń oraz wieku lokali, bo te parametry są dość istotne. W stolicy zróżnicowanie cen wg dzielnic jest bardzo silne. Cechą charakterystyczną zmian w ostatnich miesiącach jest to, że niewielkie zmiany cen zawdzięczamy pojawieniu się większej liczby lokali wybudowanych po 2000 roku – to ponad 40 proc. całej oferty.

Na portalu Fagora.pl przybyło ofert mieszkań z Bemowa. Pojawiły się lokale mniejsze, z większą liczbą pokoi, młodsze i droższe. Niemal nie ubyło ofert w dzielnicy Białołęka. Tu zmiany są praktycznie niewielkie. Nieznaczny wzrost ceny metra nie ma wielkiego znaczenia, wynika z niewielkich przesunięć w strukturze lokali. Mimo, że średnia cena jest nieco wyższa, mediana cen jest jednak niższa czyli co najmniej połowa lokali nie przekracza ceny 6600 zł za mkw. Analizując oferty można nawet zauważyć, że  niektóre są przecenione a jednak nadal czekają na klientów. Średni wiek oferowanych lokali jest nieco niższy, wynika to z wprowadzania na Fagora.pl kilkuletnich lokali prawdopodobnie nabywanych jako inwestycje – albo takich, za które właściciele nie są w stanie spłacać rat i chcą je sprzedać.
  
Na Mokotowie ofert ubyło o 10 proc. - choć ceny w tej dzielnicy są najwyższe w stolicy, lokale w ofercie zaś stosunkowo drogie. Mokotów jednak cieszy się zainteresowaniem grupy zamożniejszych klientów. Połowa lokali jest w cenie do 9 tys. zł za mkw., ale ceny zawyżają oferty apartamentów po nawet 23 tys. zł za mkw. Na Ochocie liczba ofert zmieniła się nieznacznie, ceny również. Podobnie na Pradze Południe. Zdziwienie może budzić duża różnica cen Pragi Południe i Pragi Północ, ale Praga Południe to również Saska Kępa, w której ceny są zbliżone do Mokotowa. Praga Południe to też Gocław z nowymi inwestycjami. Na Pradze Północ ofert jest niewiele, ale i chętnych na mieszkanie w wiekowych – nie zawsze w najlepszym stanie kamienicach – też nie za dużo. Targówek (w tym i Bródno) – to poza Białołęką jedna z tych nielicznych dzielnic Warszawy, gdzie można kupić mieszkanie w cenie poniżej 6 tys. zł za mkw. i to nawet z lat 90. Tyle tylko, że o powierzchni ponad 100 mkw.  Trzypokojowe, prawie 80-metrowe dziś wyceniane są tu  na 530 - 540 tys. zł.  Ursynów trzyma się w cenie, choć znacznie spadła liczba ofert. Wyprzedane zostały mniejsze stare zasoby, zostały młodsze, większe mieszkania – choć o niższej cenie jednostkowej. Jednak średnia cena lokalu w ofercie wzrosła z 645 tys. zł na 717 tys. zł. Ponad połowa lokali oczekujących na klientów na Ursynowie to lokale oddane po 2000 roku. Natomiast średnia cena lokalu na Wilanowie spadla z blisko miliona na 800 tys. zł. Wilanów oferuje lokale zbudowane po 2000 roku, o dużych powierzchniach lecz ze stosunkowo małą liczbą pomieszczeń np. 3 pokojowe – 80 do 100 mkw. np., a 4-pokojowe liczą blisko 140 mkw. Liczba oferowanych na portalu Fagora.pl lokali na Woli spadła. Zniknęły przede wszystkim lokale o niewielkich powierzchniach około 50 mkw. za to 3-pokojowe. Połowa lokali w ofercie ma jednak ceny  całkowite nie przekraczające 400 tys. zł. Na Żoliborzu nowych lokali jest niewiele. W ofercie jest niewiele lokali, ale bardzo drogich w starych atrakcyjnych kamienicach Żoliborza. 

Zmiany w ofercie Fagora.pl potwierdzają dwa zjawiska: sprzedający nie chcą rezygnować ze stosunkowo wysokich cen (albo nie mogą w przypadku lokali obciążonych walutowym kredytem) natomiast chętnych na mieszkania w cenie powyżej 400 tys. zł najwyraźniej brakuje.

OLIMPIA BRONOWICKA - Rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 
(pośrednik w obrocie nieruchomościami licencja nr 4782) 
Tel. 509-679-642

Polska Federacja Rynku Nieruchomości z siedzibą w Warszawie www.pfrn.pl (PFRN) jest dobrowolnym związkiem samorządnych organizacji posiadających osobowość prawną. Została utworzona w styczniu 1995 roku przez sześć regionalnych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami. W chwili obecnej PFRN działa na rzecz i w interesie 22 regionalnych stowarzyszeń pośredników oraz zarządców nieruchomości, zrzeszających blisko 3500 osób. Od lutego 2010 roku PFRN jest członkiem Pracodawców Rzeczpospolitej Polskiej.